Wspólnota mieszkaniowa i właściciel lokalu we wspólnocie jako konsument w rozumieniu dyrektywy 93/13

Osobę fizyczną będącą właścicielem lokalu mieszkalnego w budynku należącym do wspólnoty mieszkaniowej należy uznać za „konsumenta” w rozumieniu tej dyrektywy, jeżeli zawiera ona umowę z zarządcą nieruchomości w celu powierzenia mu zarządu i utrzymania części wspólnych tego budynku, pod warunkiem że nie używa ona tego lokalu mieszkalnego do celów związanych wyłącznie z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.

Okoliczność, że część usług świadczonych przez zarządcę nieruchomości na podstawie tej umowy wynika z konieczności przestrzegania przewidzianych w ustawie krajowej szczególnych wymogów w dziedzinie bezpieczeństwa i zagospodarowania przestrzennego, nie może wyłączyć wspomnianej umowy z zakresu stosowania rzeczonej dyrektywy, – w przypadku gdy umowa o zarząd i utrzymanie części wspólnych budynku należącego do wspólnoty mieszkaniowej została zawarta między zarządcą nieruchomości a walnym zgromadzeniem wspólnoty mieszkaniowej lub stowarzyszeniem właścicieli tej nieruchomości, będący osobą fizyczną właściciel lokalu mieszkalnego stanowiącego część tej nieruchomości jest uznawany za „konsumenta” w rozumieniu dyrektywy 93/13, pod warunkiem że osoba ta może zostać uznana za „stronę” tej umowy i że nie używa tego lokalu mieszkalnego wyłącznie do celów związanych ze swoją działalnością gospodarczą lub zawodową.

W przypadku gdy umowa w sprawie zarządu i utrzymania części wspólnych budynku należącego do wspólnoty została zawarta między zarządcą nieruchomości a walnym zgromadzeniem wspólnoty mieszkaniowej lub stowarzyszeniem właścicieli tej nieruchomości, właściciel lokalu mieszkalnego stanowiącego część tej nieruchomości jest uznawany za „konsumenta” w rozumieniu art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13, pod warunkiem że właściciel ten, po pierwsze, może zostać uznany za „stronę” tej umowy, po drugie, jest osobą fizyczną i po trzecie, nie używa tego lokalu mieszkalnego wyłącznie do celów związanych ze swoją działalnością gospodarczą lub zawodową. W tym ostatnim względzie należy uściślić, że z zakresu pojęcia „konsumenta” nie można wykluczyć hipotetycznego przypadku, w którym osoba fizyczna używa lokalu mieszkalnego stanowiącego jej osobiste miejsce zamieszkania również w celach działalności gospodarczej lub zawodowej, takich jak praca świadczona z domu w ramach stosunku pracy lub w ramach wykonywania wolnego zawodu.

W sytuacji, gdy taki właściciel lokalu mieszkalnego nie może zostać uznany za „stronę” tej umowy, a także w zakresie, w jakim walne zgromadzenie wspólnoty mieszkaniowej lub stowarzyszenie właścicieli nieruchomości nie jest z definicji „osobą fizyczną” w rozumieniu art. 2 lit. b) wspomnianej dyrektywy, a zatem nie może być uznane za „konsumenta” w rozumieniu tego przepisu – umowa taka pozostaje wyłączona z zakresu stosowania dyrektywy 93/13 (zob. podobnie wyrok z dnia 2 kwietnia 2020 r., Condominio di Milano, via Meda, C-329/19).

Art. 1 ust. 1 i art. 2 lit. b) tej dyrektywy nie stoją na przeszkodzie orzecznictwu krajowemu, które dokonuje wykładni ustawy transponującej tę dyrektywę do prawa krajowego w taki sposób, iż zawarte w niej przepisy o ochronie konsumentów mają zastosowanie również do umowy zawartej przez podmiot prawa, taki jak wspólnota mieszkaniowa pozbawiona [w prawie krajowym] osobowości prawnej odrębnej od osobowości prawnej składającej się na nią osób fizycznych, nawet jeśli taki podmiot prawa nie jest objęty zakresem stosowania tej dyrektywy (zob. podobnie wyrok z dnia 2 kwietnia 2020 r., Condominio di Milano, via Meda, C-329/19).

Wyrok TSUE z dnia 27 października 2022 r., C-485/21

Standard: 82177 (pełna treść orzeczenia)

W obecnym stanie rozwoju prawa Unii pojęcie „własności” nie jest zharmonizowane na poziomie Unii Europejskiej i że między państwami członkowskimi mogą istnieć różnice. W konsekwencji, dopóki prawodawca Unii nie podejmie interwencji w tym zakresie, państwa członkowskie zachowują swobodę w zakresie uregulowania reżimu prawnego wspólnoty mieszkaniowej w swoich porządkach krajowych, uznając ją „osobę prawną” bądź nie.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 lit. b) tej dyrektywy 93/13 pojęcie „konsumenta” oznacza „każdą osobę fizyczną, która w umowach objętych niniejszą dyrektywą działa w celach niezwiązanych z handlem, przedsiębiorstwem lub zawodem”. Z przepisu tego wynika, że aby dana osoba wchodziła w zakres tego pojęcia, muszą być spełnione dwie kumulatywne przesłanki, a mianowicie aby była to osoba fizyczna i aby wykonywała ona swoją działalność w celach niezwiązanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. W odniesieniu do pierwszej z tych przesłanek Trybunał stwierdził już, że osoby innej niż osoba fizyczna, która zawarła umowę z przedsiębiorcą, nie można uznać za konsumenta w rozumieniu art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13.

W związku z tym wspólnota mieszkaniowa taka jak skarżąca w postępowaniu głównym nie spełnia pierwszej z przesłanek ustanowionych w art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13 i w związku z tym nie jest objęta pojęciem „konsumenta” w rozumieniu tego przepisu, wobec czego umowa zawarta między taką wspólnotą a przedsiębiorcą jest wyłączona z zakresu stosowania tej dyrektywy.

Zgodnie z motywem dwunastym dyrektywy 93/13 dokonuje ona jedynie częściowej i minimalnej harmonizacji ustawodawstw krajowych dotyczących nieuczciwych warunków umownych, pozostawiając państwom członkowskim, w poszanowaniu postanowień traktatu, możliwość zapewnienia konsumentom wyższego poziomu ochrony poprzez wprowadzenie przepisów prawa krajowego bardziej rygorystycznych niż przepisy tej dyrektywy. Ponadto zgodnie z art. 8 dyrektywy 93/13 w celu zapewnienia wyższego stopnia ochrony konsumenta państwa członkowskie mogą przyjąć lub utrzymać bardziej rygorystyczne przepisy prawne zgodne z traktatem w dziedzinie objętej tą dyrektywą.

Poza tym zgodnie z motywem 13 dyrektywy 2011/83 stosowanie przepisów tej dyrektywy w dziedzinach, które nie są objęte jej zakresem stosowania, pozostaje w kompetencji państw członkowskich zgodnie z prawem Unii. Państwa członkowskie mogą w szczególności postanowić o rozszerzeniu stosowania przepisów wspomnianej dyrektywy na osoby prawne lub fizyczne, które nie są konsumentami w rozumieniu tej dyrektywy.

Wynika z tego, że nawet jeśli podmiot prawa taki jak condominio w prawie włoskim nie jest objęty zakresem pojęcia „konsumenta” w rozumieniu art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13, państwa członkowskie mogą stosować przepisy tej dyrektywy w dziedzinach, które nie są objęte jej zakresem stosowania (zob. analogicznie wyrok z dnia 12 lipca 2012 r., SC Volksbank România, C-602/10), o ile taka wykładnia przez sądy krajowe zapewnia konsumentom wyższy poziom ochrony i nie narusza postanowień traktatów.

W świetle powyższych rozważań na zadane pytanie należy odpowiedzieć, że art. 1 ust. 1 i art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13 należy interpretować w ten sposób, iż nie sprzeciwiają się one orzecznictwu krajowemu, które dokonuje wykładni przepisów transponujących tę dyrektywę do prawa krajowego w taki sposób, że zawarte w niej przepisy o ochronie konsumentów mają zastosowanie również do umowy zawartej z przedsiębiorcą przez podmiot prawa taki jak condominio w prawie włoskim, nawet jeśli taki podmiot prawa nie jest objęty zakresem stosowania wspomnianej dyrektywy.

Wyrok TSUE z dnia 2 kwietnia 2020 r., C-329/19

Standard: 82214 (pełna treść orzeczenia)