Kwalifikacja nieruchomości leśnej na gruncie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

Aby zapewnić właściwe stosowanie analizowanych przepisów prawa powinien istnieć czynnik miarodajny, funkcjonujący w znaczeniu czysto prawnym, oderwany od kwestii faktycznych, którymi przesycona jest definicja oparta o art. ‎3 ustawy o lasach. Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców pełni systemowo zasadniczo inną rolę niż ustawa o lasach. Jej charakter jest – jak wspomniano – reglamentacyjno-notyfikacyjny (a obecnie, po 2016 r. bardziej notyfikacyjny niż reglamentacyjny), stanowi regulację związaną z licznymi instytucjami prawnymi, uregulowanymi w innych aktach polskiego prawa. Dla właściwego funkcjonowania wymaga przyjęcia definicji opartych na kryteriach ściśle prawnych. Podobnie jak zezwolenie udzielane w trybie przepisów u.n.n.c. jest wydawane w odniesieniu do nieruchomości w znaczeniu prawnym (nie ma więc, choćby z braku możliwości prawnego sprecyzowania przedmiotu zezwolenia, możliwości udzielenia zezwolenia na nabycie gruntu w rozumieniu przyrodniczym, czy też części nieruchomości niewydzielonej geodezyjnie), i nie istnieje możliwość wydawania decyzji odnoszących się do części nieruchomości, która miałaby stanowić „przedmiot” niezgodnego z u.n.n.c. nabycia, tak samo istnieć musi kwalifikacja nieruchomości rolnej czy leśnej określona wyłącznie poprzez informację odzwierciedloną w treści dokumentu, mającą wyłączne skutki prawne, w całkowitym oderwaniu od – z perspektywy nabywcy – niemożliwych niekiedy do ustalenia aspektów faktycznych. Trudno bowiem zakładać, by ustawa ta po części stanowiła instrument opierający się na ustaleniach prawnych (wynikających z decyzji odzwierciedlonych w treści dokumentów urzędowych odnoszących się do nieruchomości), a po części (w tym samym zakresie zastosowania) na kwestiach faktycznych.

Wobec braku sprecyzowania, co jest takim dokumentem, stanowiącym dowód kwalifikacji nieruchomości jako leśnej w samej u.n.n.c., konieczne jest poszukiwanie systemowe w ramach innych aktów prawnych, także korzystając per analogiam z ustaleń odnoszących się do innych kategorii nieruchomości. Aby poprawnie określić czy w sprawie mamy do czynienia z nieruchomością leśną, zauważyć należy mechanizmy systemowe kwalifikacji nieruchomości jako należącej do danej kategorii, które wyłaniają się na tle innych aktów prawnych, ‎w szczególności w przepisach odnoszących się do czynności prawnych skutkujących zmianą własności nieruchomości i przysługującym prawie pierwokupu. I tak przykładowo, w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm. – wskazane poniżej przepisy tej ustawy w zbliżonym brzmieniu obowiązywały w czasie dokonywania czynności przeniesienia własności objętej wnioskiem o stwierdzenie nieważności umowy) w art. 92. ust. 1 (dotyczącym podziałów nieruchomości) pojawia się informacja, iż „przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne ‎i leśne (…)”. A więc obszarem leśnym w myśl tego przepisu jest ten przeznaczony w miejscowym planie na cele leśne. Podobnie art. 109 tej ustawy, przewidujący prawo pierwokupu gminy, nie znajduje zastosowania do nieruchomości „przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne” (zaś dopiero ‎w przypadku braku planów miejscowych do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne). Istotne znaczenie planu zagospodarowania dla kwalifikacji nieruchomości (co prawda w tym przypadku nieruchomości rolnej – co jednakże systemowo per analogiam odnieść można do podobnego postrzegania nieruchomości leśnych) przewiduje ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. ‎o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 461 ze zm., wskazany przepis miał identyczne brzmienie w czasie zawarcia umowy objętej wnioskiem ‎o stwierdzenie jej nieważności) w art. 2. Przepis ten stanowi: „ilekroć w ustawie jest mowa o: 1) „nieruchomości rolnej” – należy przez to rozumieć nieruchomość rolną ‎w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne (…)”. Wreszcie sama ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 672 ze zm.) w art. 37a, w ust. 1 przewidującym prawo pierwokupu, a w ust. 2 odkupu Skarbu Państwa gruntu leśnego, kwalifikuje jako taki (w formie alternatywy) grunt oznaczony jako las w ewidencji gruntów i budynków lub przeznaczony do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub o którym mowa w art. 3, objętego uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 tej ustawy. Co prawda art. 37a jest przepisem nowym i nie obowiązywał w 2013 r., jednak jego późniejsze umiejscowienie w ustawie, i to w ramach przepisów odnoszących się do kwestii sprzedaży i innych form przeniesienia własności nieruchomości (i konsekwencji ‎w postaci odpowiednio pierwokupu i odkupu uprawnionego), świadczy o konkretnej inklinacji ustawodawcy co do kwalifikowania gruntu w przypadku jego nabywania – tzn. kwalifikacji na podstawie konkretnego oznaczenia prawnego, a nie przyrodniczego. Ustawodawcę charakteryzuje w tym przypadku daleko idąca racjonalność, która powinna być wewnątrzsystemowo odnoszona również do u.n.n.c. Warto również zwrócić uwagę, że ustawę z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2409), trudno uznać za negującą znaczenie planu zagospodarowania przestrzennego w jakimkolwiek aspekcie analizowanego zakresu (choć odnosi się ona do warunków i ograniczeń ‎w sporządzaniu planu). 

Jak wspomniano, dalece niezrozumiała systemowo byłaby więc sytuacja, ‎w której kwalifikacja danego obszaru jako leśnego lub nieleśnego odbywałaby się według innych kryteriów w przypadku praw do nabycia niż kryterium jednoznacznie weryfikowalne prawnie – odzwierciedlone w rejestrach i dokumentach. Godziłoby to także w sposób niczym nieuzasadniony w zasadę równości podmiotów ‎w transakcjach cywilnoprawnych. Nie ma bowiem żadnych przesłanek do tego, aby w odniesieniu do nabywania nieruchomości leśnych przez obywateli polskich stosować definicję prawną charakteryzującą się pełną racjonalnością, zaś ‎w stosunku do nabycia przed 2016 r. nieruchomości leśnych przez cudzoziemców stosować definicję przyrodniczą, która z pewnością nie jest racjonalna ‎z perspektywy istoty czynności przeniesienia własności nieruchomości.

Należy zgodzić się z D. Danecką ‎i W. Radeckim, w świetle poglądów których należy poddać powstałą na bazie sprawy I CSK 258/09 definicję orzeczniczą (a w zasadzie jej odniesienie do u.n.n.c., definicja ta bowiem pierwotnie została wskazana na bazie sprawy IV CSK 353/08, ‎a swoją kontynuację miała np. w sprawie IV CSK 41/12, która jednak nie odnosiła się do nabycia nieruchomości przez cudzoziemców) zasadnej krytyce, uznając iż doszło w niej do pomylenia definicji przyrodniczej (czy też ściślej mówiąc: przyrodniczo-gospodarczej) lasu z definicją prawną. Sąd Najwyższy w sprawie ‎I CSK 258/09, tam gdzie należało oprzeć się na prawnej kwalifikacji lasu, przyjął jako taką kwalifikację w zasadzie przyrodniczą, wywodząc tym samym kierunek orzeczniczy skutkujący sporami, takimi jak występujący w niniejszej sprawie. Tymczasem, jak podkreślają D. Danecka i W. Radecki, w państwie dbającym o ład przestrzenny uznanie, że las w znaczeniu przyrodniczym stanie się lasem ‎w znaczeniu prawnym może nastąpić tylko w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (zob. D. Danecka, W. Radecki, Ustawa o lasach. Komentarz, wyd. III, 2021, LEX, art. 3). Tym samym to plan zagospodarowania przestrzennego przesądzać musi o nieruchomości leśnej jako przedmiocie transakcji, także gdy nabywcą jest cudzoziemiec.

Tym samym Sąd Najwyższy w niniejszym składzie, odstępując od stanowiska wyrażonego w wyroku Sądu Najwyższego z 28 stycznia 2010 r., I CSK 258/09

Wyrok SN z dnia 15 grudnia 2022 r., II CSKP 335/22

Standard: 81955 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy