Jurysdykcja w sprawie najmu krótkoterminowego

Jeżeli chodzi o kwalifikację umowy dotyczącej krótkoterminowego przekazania do użytku kwatery wakacyjnej, to Trybunał orzekł już, że pojęcie „najmu lub dzierżawy nieruchomości” obejmuje swoim zakresem umowę, w ramach której właściciel domu wakacyjnego krótkoterminowo wynajął mieszkanie położone w tym domu i zgodnie z którą pobyt w nim osób odwiedzających nie był dozwolony, koszty energii elektrycznej, wody i gazu miały być rozliczone stosownie do zużycia, a sprzątanie po zakończonym pobycie miało być dodatkowo płatne (zob. podobnie wyrok z dnia 15 stycznia 1985 r., Rösler, 241/83).

Natomiast umowa dotycząca przekazania do użytku kwatery wakacyjnej przewidująca rezerwację rejsu morskiego do danego miejsca, wykonywanego przez komercyjnego organizatora turystyki niebędącego właścicielem tej kwatery w imieniu jego klienta i za dodatkowym wynagrodzeniem, nie została zakwalifikowana jako „umowa najmu i dzierżawy nieruchomości”, lecz jako umowa mieszana, dotycząca określonego pakietu usług świadczonych w ramach łącznej ceny, ponieważ – niezależnie od nazwy – umowa ta obejmowała, poza przekazaniem do użytku wspomnianej kwatery, także inne świadczenia, takie jak informowanie i doradztwo, w ramach których organizator turystyki składał klientowi szereg ofert wakacyjnych, zapewniał rezerwację kwatery na wybrany przez klienta okres, rezerwację podróży, odbiór na miejscu pobytu i ewentualne ubezpieczenie od kosztów rezygnacji z tej podróży (zob. podobnie wyrok z dnia 26 lutego 1992 r., Hacker, C‑280/90).

Jednakże umowa dotycząca przekazania do użytku kwatery wakacyjnej zawarta z komercyjnym organizatorem turystyki, występującym jedynie w roli pośrednika między danym klientem a właścicielem kwatery, w której to umowie podana cena obejmowała składkę ubezpieczeniową na pokrycie kosztów poniesionych w wypadku rozwiązania umowy i w której tenże komercyjny organizator turystyki gwarantował również zwrot tej ceny w wypadku niewypłacalności, bez konieczności spełnienia pozostałych świadczeń, została zakwalifikowana jako „umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości”. Trybunał stwierdził tym samym, że umowa ta dotyczyła wyłącznie najmu nieruchomości, a klauzule odnoszące się do ubezpieczenia i gwarancji zwrotu ceny były jedynie postanowieniami dodatkowymi, niemogącymi zmienić kwalifikacji wspomnianej umowy. Okoliczność, że omawiany spór nie toczył się bezpośrednio pomiędzy właścicielem wspomnianej kwatery a jej lokatorem, nie doprowadziła do odmiennego wniosku, jako że wspomniany komercyjny organizator turystyki wstąpił w prawa tego właściciela i działał nie w charakterze komercyjnego organizatora turystyki, lecz tak, jakby był właścicielem wspomnianej nieruchomości (zob. podobnie wyrok z dnia 27 stycznia 2000 r., Dansommer, C‑8/98).

Z powyższego wynika, że kwalifikacja umowy dotyczącej – oprócz krótkoterminowego przekazania do użytku kwatery wakacyjnej – świadczenia określonego pakietu usług wymaga dokonania oceny rzeczonego stosunku umownego jako całości, a także jego kontekstu. W tym celu sąd odsyłający będzie musiał, w pierwszej kolejności, zbadać, czy wspomniane usługi dodatkowe, świadczone poza przekazaniem do użytku kwatery wakacyjnej będącego przedmiotem umowy, nadają rzeczonej umowie charakter mieszany. Taka sytuacja miałaby miejsce między innymi wtedy, gdyby usługi te oferowano – w ramach łącznej ceny – na takich samych warunkach jak usługi oferowane klientom kompleksu hotelowego, co wyłączałoby zastosowanie art. 24 ust. 1 akapit pierwszy rozporządzenia nr 1215/2012 (zob. analogicznie wyrok z dnia 13 października 2005 r., Klein, C‑73/04). Nie jest natomiast tak, że każde świadczenie dodatkowe o charakterze pomocniczym wobec takiego przekazania do użytku może od razu powodować zmianę kwalifikacji rzeczonej umowy jako umowy najmu lub dzierżawy – świadczenie to musi zostać zbadane w kontekście tej umowy.

Jeżeli chodzi o świadczenia dodatkowe wspomniane przez sąd odsyłający, to ani sprzątanie po zakończonym pobycie, ani udostępnienie bielizny pościelowej nie są świadczeniami wystarczająco charakterystycznymi, aby pozwalały one, same w sobie, na odróżnienie umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości od umowy mieszanej polegającej na organizacji pobytu. Chociaż sprzątanie po zakończonym okresie najmu lub dzierżawy zwyczajowo należy do lokatora, to nie można wykluczyć, że ze względu na szczególny charakter sezonowego wynajmu domów wakacyjnych wynajmujący może przejąć ten obowiązek, co nie pociąga za sobą zmiany charakteru tej umowy jako umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości. To samo dotyczy udostępnienia bielizny pościelowej i przekazania kluczy.

Natomiast usługi informowania i doradztwa, rezerwacji i przyjęcia w miejscu pobytu, wchodzące – wraz z przekazaniem do użytku – w skład oferty składanej przez komercyjnego operatora turystyki w zamian za zapłatę ceny łącznej, są usługami świadczonymi zazwyczaj w ramach umowy mieszanej polegającej na organizacji pobytu.

W drugiej kolejności, w ramach całościowej oceny informacji, którymi dysponuje sąd odsyłający, będzie on musiał również zbadać, w jakim charakterze rzeczony organizator turystyki występował w stosunku umownym w sprawie będącej przedmiotem postępowania głównego.

Okoliczność, że organizator turystyki nie jest właścicielem kwatery, lecz wstąpił w prawa tego właściciela, nie wpływa, sama w sobie, na zmianę ewentualnej kwalifikacji rzeczonej umowy jako umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości. Natomiast, jeżeli ów organizator turystyki występuje w charakterze komercyjnego operatora turystyki i oferuje, w ramach organizowanego pobytu, świadczenie usług dodatkowych, z uwagi na które dana oferta zostaje przyjęta, to taka okoliczność może wskazywać na charakter mieszany umowy.

W niniejszej sprawie udostępnienie kwatery w kompleksie wypoczynkowym obejmującym standardowe obiekty zakwaterowania tworzące jednolitą całość, takim jak Waterpark Zwartkruis, prowadzonym przez komercyjnego operatora turystyki, takiego jak Roompot Service, jak również przedstawienie oferty pobytu w ramach łącznej ceny odzwierciedlającą jakość i zakres określonego pakietu świadczeń oferowanych w tym kompleksie wypoczynkowym, wydają się, z zastrzeżeniem ustaleń, których dokonanie będzie należało do sądu odsyłającego, przemawiać za wyłączeniem takiej umowy jak umowa będąca przedmiotem postępowania głównego z zakresu stosowania art. 24 ust. 1 akapit pierwszy rozporządzenia nr 1215/2012.

W świetle wszystkich powyższych rozważań na zadane pytanie należy odpowiedzieć, że art. 24 ust. 1 akapit pierwszy rozporządzenia nr 1215/2012 należy interpretować w ten sposób, że pojęcie „najmu lub dzierżawy nieruchomości” w rozumieniu tego przepisu nie obejmuje swoim zakresem umowy zawartej między osobą fizyczną a komercyjnym operatorem turystyki, w ramach której operator ten udostępnia do krótkoterminowego użytku osobistego kwaterę wakacyjną położoną w prowadzonym przez siebie kompleksie wypoczynkowym, która to umowa obejmuje, oprócz przekazania do użytku wspomnianej kwatery, określony pakiet usług, świadczonych w ramach łącznej ceny.

Wyrok TSUE z dnia 16 listopada 2023 r., C-497/22

Standard: 81295 (pełna treść orzeczenia)