Jurysdykcja wyłączna w odniesieniu do „najmu lub dzierżawy nieruchomości”

Przepisy art. 24 pkt 1 rozporządzenia nr 1215/2012 mają charakter wyjątku od zasady ogólnej, nie należy interpretować ich szerzej niż wymaga tego ich cel (wyrok z dnia 25 marca 2021 r., Obala i lučice, C‑307/19).

Jurysdykcja wyłączna jest uzasadniona złożonością stosunku istniejącego pomiędzy właścicielem a najemcą, który to stosunek obejmuje szereg praw i obowiązków, oprócz tych związanych z czynszem. Stosunek ten regulowany jest przez przepisy szczególne, w tym niektóre bezwzględnie obowiązujące, państwa, w którym położona jest nieruchomość będąca przedmiotem najmu lub dzierżawy, takie jak przepisy, które określają osobę odpowiedzialną za utrzymanie tej nieruchomości i zapłatę podatków gruntowych, przepisy regulujące obowiązki osoby zajmującej nieruchomość względem sąsiadów, jak również przepisy, które kontrolują lub ograniczają prawo właściciela do ponownego przejęcia posiadania tejże nieruchomości po zakończeniu najmu lub dzierżawy (wyrok z dnia 25 marca 2021 r., Obala i lučice, C‑307/19).

Jurysdykcja wyłączna w odniesieniu do „najmu lub dzierżawy nieruchomości” w rozumieniu art. 24 ust. 1 akapit pierwszy rozporządzenia nr 1215/2012 dotyczy tym samym sporów w sprawach warunków korzystania z nieruchomości (zob. podobnie wyrok z dnia 25 marca 2021 r., Obala i lučice, C‑307/19), a mianowicie, między innymi, sporów pomiędzy właścicielem a najemcą lub dzierżawcą dotyczących ustalenia istnienia lub wykładni umowy najmu lub dzierżawy, naprawienia szkód wyrządzonych przez najemcę lub dzierżawcę lub przymusowej eksmisji z wynajmowanego lub dzierżawionego lokalu (zob. podobnie wyrok z dnia 14 grudnia 1977 r., Sanders, 73/77).

W celu ustalenia, czy spór podlega takiej jurysdykcji wyłącznej, należy zbadać, po pierwsze, czy spór ten dotyczy umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości, oraz po drugie, czy przedmiot rzeczonego sporu ma bezpośredni związek z prawami i obowiązkami wypływającymi z tejże umowy najmu lub dzierżawy, ponieważ – jak wynika z orzecznictwa – to, że sam spór jest powiązany z umową najmu lub dzierżawy dotyczącą nieruchomości, nie wystarcza, aby podlegał on właściwości sądu państwa członkowskiego, w którym ta nieruchomość jest położona (zob. analogicznie wyroki: z dnia 16 listopada 2016 r., Schmidt, C-417/15; z dnia 10 lutego 2022 r., ShareWood Switzerland, C-595/20).

W wyrokach z dnia 15 stycznia 1985 r., Rösler (241/83, EU:C:1985:6); z dnia 26 lutego 1992 r., Hacker (C-280/90) i z dnia 27 stycznia 2000 r., Dansommer, C-8/98) Trybunał miał okazję wypowiedzieć się w kwestii pierwszej części tego badania i określił, w ramach tej części, kryteria pozwalające na odróżnienie „umowy najmu lub dzierżawy”, podlegającej omawianej jurysdykcji wyłącznej, od umowy mieszanej, dotyczącej świadczenia określonego pakietu usług, która jej nie podlega.

Wyrok TSUE z dnia 16 listopada 2023 r., C-497/22

Standard: 81294 (pełna treść orzeczenia)

Artykuł 24 pkt 1 rozporządzenia nr 1215/2012 należy interpretować w ten sposób, że zakres pojęcia „najmu lub dzierżawy nieruchomości” w rozumieniu tego przepisu nie obejmuje powództwa mającego doprowadzić do ściągnięcia opłaty za dzienny bilet parkingowy za postój na wydzielonym miejscu parkingowym znajdującym się na drodze publicznej.

Wyrok TSUE z dnia 25 marca 2021 r., C-307/19

Standard: 81302 (pełna treść orzeczenia)

Artykuł 16 pkt. 1 lit. a) Konwencji z dnia 27 września 1968 r. o jurysdykcji i wykonywaniu orzeczeń sądowych w sprawach cywilnych i handlowych należy interpretować w ten sposób, że nie znajduje on zastosowania do umowy w sprawie członkostwa w klubie, zgodnie z którą uiszczenie wpisowego stanowiącego główną część całkowitej ceny, umożliwia członkom nabycie prawa korzystania w oznaczonym czasie z nieruchomości określonej w umowie jedynie co do jej rodzaju i położenia oraz przewiduje stowarzyszenie członków w organizacji umożliwiającej im wymianę między sobą ich praw korzystania z nieruchomości.

Trybunał orzekł już w przeszłości, że umowa, która dotyczy nie tylko prawa korzystania w oznaczonym czasie z nieruchomości, lecz również prawa korzystania z odrębnych usług, których wartość przewyższa wartość korzystania z nieruchomości, nie stanowi umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości w rozumieniu art. 3 ust. 2 lit. a) dyrektywy Rady 85/577/EWG dnia 20 grudnia 1985 r. w sprawie ochrony konsumentów w odniesieniu do umów zawartych poza lokalem przedsiębiorstwa (wyrok z dnia 22 kwietnia 1999 r. w sprawie C-423/97 Travel Vac.

Przedmiotowa umowa w sprawie członkostwa przewiduje świadczenie usług na rzecz członków klubu na tych samych warunkach jak w przypadku klientów danego kompleksu hotelowego. Jak zauważyła Komisja, te dodatkowe usługi wykraczają poza przeniesienie prawa korzystania z nieruchomości, która stanowi przedmiot umowy najmu lub dzierżawy. Choć treść ani charakter usług stanowiących przedmiot postępowania przed sądem krajowym nie zostały sprecyzowane w orzeczeniu odsyłającym, należy jednakże przypomnieć, że umowa złożona, zgodnie z którą za całkowitą cenę uiszczaną przez klienta nabywa on prawo korzystania z szeregu usług, nie należy do przypadków, które stanowią o racji bytu zasady jurysdykcji wyłącznej przewidzianej w art. 16 pkt. 1 konwencji i nie stanowi umowy najmu ani dzierżawy nieruchomości sensu stricto w rozumieniu tego artykułu (wyrok z dnia 26 lutego 1992 r. w sprawie C-280/90

Wyrok TSUE z dnia 13 października 2005 r., C-73/04

Standard: 81314 (pełna treść orzeczenia)