Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 u.p.z.p. (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.)

Z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wynika, że wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 ustala się na dzień sprzedaży (a więc zbycia). Obniżenie wartości nieruchomości stanowi zaś różnicę miedzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Art. 37 ust. 11 u.p.z.p. w zakresie zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych odsyła do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Z powołanych przepisów wynika zatem, że zbywający właściciel nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 3 in fine), to zaś obniżenie wartości nieruchomości ustala się w sposób wskazany w art. 37 ust. 1 zdanie drugie, według stanu na dzień sprzedaży (art. 37 ust. 1 zdanie pierwsze).

Powyższe wskazuje, że ten sposób naprawienia szkody nie odpowiada ściśle sposobowi ustalania odszkodowania na gruncie kodeksu cywilnego. Szkoda jest tu umiejscowiona w ściśle oznaczonym składniku majątku oznaczonej osoby i odszkodowanie ma pokryć tę tylko szkodę, ustaloną w sposób, jak to wskazuje się w literaturze, obiektywny.

Analiza powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że rzeczywiście zamiarem ustawodawcy było powiązać te zdarzenia, przez pomniejszanie uszczerbku korzyścią. Nie chodzi tu o stosowanie wprost zasady compensatio lucri cum damo, dotyczy ona bowiem skompensowania uszczerbku doznanego przez poszkodowanego uzyskaną przez niego korzyścią w wyniku zdarzenia, które spowodowało uszczerbek, a więc gdy tak uszczerbek jak i korzyść są wynikiem tego samego zdarzenia. W okolicznościach podlegających działaniu rozważanych przepisów jest jasne, że źródłem szkody (obniżenia wartości nieruchomości) jest uchwalenie lub zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, a uzyskana odpłatność, korzyść (np. cena sprzedaży) wynika z całkiem innego zdarzenia prawnego, a ponadto korzyść ta pochodzi od innej osoby niż podmiot zobowiązany do naprawienia szkody. Związki korzyści pochodzącej ze zbycia nieruchomości z odszkodowaniem nie przedstawiają się jednak jako irrelewantne. Ustawodawca uwidocznił je w art. 37 ust. 1 zdanie pierwsze nakazując ustalać wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości na dzień sprzedaży czyli uzyskania korzyści np. w postaci ceny.

Zwrócić należy uwagę, że roszczenie o odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości na rzecz właściciela powstaje dopiero wówczas gdy odpłatnie zbywa on tę nieruchomość, ale wówczas też uzyskuje on przysporzenie. To zaś przysporzenie zaspokaja (przynajmniej w jakimś stopniu) ten interes poszkodowanego właściciela, który powstał w wyniku zdarzenia szkodzącego w postaci uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowana przestrzennego. Uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości korzyść podlega zatem zaliczeniu na poczet ustalonego odszkodowania z tytułu obniżenia wartości tej właśnie nieruchomości. Wysokość tej korzyści podobnie jak i wysokość należnego odszkodowania podlega ustaleniu w toku postępowania.

Nie ma zatem znaczenia dla bytu roszczenia o odszkodowanie okoliczność, że podział nieruchomości, który doprowadził do wyodrębnienia działek, nastąpił po uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Plany zagospodarowania przestrzennego powstają nie dla konkretnych działek gruntu ale dla oznaczonego terenu, obszaru położonego w opisanych w uchwale i oznaczonych na planie granicach. W tych granicach mogą następować podziały istniejących nieruchomości gruntowych przez likwidację wchodzących w skład tych nieruchomości działek ewidencyjnych lub tworzenie nowych. Tak więc plan miejscowy ustala przeznaczenie danej nieruchomości bez względu na to, w jaki sposób ta nieruchomość jest podzielona, lub zostanie podzielona, ewidencyjnie (por. też wyrok NSA z dnia 15 kwietnia 2008 r. II OSK 408/07)

Wyrok SN z dnia 9 marca 2016 r., II CSK 411/15

Standard: 81135 (pełna treść orzeczenia)