Nabywca lokalu jako konsument w stosunku do dewelopera oraz banku udzielającego zabezpieczenia

Status konsumentów  maja nabywcy lokali, którzy co prawda nie dokonali z przedsiębiorcą (bankiem) czynności prawnej, lecz stali się stroną sporu z tym, kto jako profesjonalista (osoba działająca w ramach określonej działalności – tu kredytowej) stał się beneficjentem zabezpieczenia udzielonego mu przez innego przedsiębiorcę (dewelopera). Osoby te mają status konsumenta nie tylko wobec strony umowy (dewelopera), od której nabyli lokale, lecz również wobec banku. Nabycie lokalu następujące bez wskazania celu gospodarczego, dla którego zwarta zostaje umowa, nie może być traktowane jako dokonane przez profesjonalistę, jeżeli z treści zawartej umowy nie wynika wprost taki jej cel.

Aby być uznanym za związane z działalnością gospodarczą lub zawodową, nabycie powinno być dokonane, a zatem umowa zawarta, w tym właśnie celu. Nie ma przy tym znaczenia to, czy i w jakim celu lokal zostaje wykorzystany następczo, tzn. już po zawarciu umowy i ustanowieniu odrębnej własności na rzecz konsumenta, bowiem chwilą rozstrzygającą o statusie konsumenckim pozostaje moment dokonania czynności przez konsumenta, która następnie skutkuje ukształtowaniem jego statusu w relacji z bankiem. Decyduje bowiem istniejący wówczas obiektywny cel zawarcia umowy przez nabywcę lokalu. W konsekwencji dla uznania konsumenckiego charakteru relacji z bankiem nabycie nie może ‎w chwili dokonania tej czynności prawnej pozostawać w bezpośrednim związku ‎z prowadzoną przez nabywcę działalnością gospodarczą lub zawodową.

Jeżeli zatem osoba fizyczna nabywa lokal bez wykazania takiego celu, ‎w szczególności jako lokal mieszkalny, wówczas należy uznać, że nabycie własności następuje bez istnienia takiego związku, zaś nabywca nie może być traktowany jako przedsiębiorca, lecz jako konsument (w tym zakresie zarówno na gruncie przepisów Kodeksu cywilnego, jak i autonomicznego pojęcia konsumenta ‎w związku z zakresem legitymacji procesowej rzecznika konsumentów, tj. w świetle przepisów Kodeksu postępowania cywilnego). Trafnie przyjął Sąd Apelacyjny, iż dla oceny, czy osoby wskazane w pozwie mają status konsumenta, decydujące znaczenie ma data zawarcia umowy z przedsiębiorcą i cel zawarcia tej umowy, nie zaś to, w jaki sposób nabyte lokale były później wykorzystywane. Trzeba też zaznaczyć, że dla zanegowania statusu konsumenckiego nabywcy lokalu należy stwierdzić, że związek dokonania czynności prawnej (umowy nabycia własności lokalu) z działalnością zawodową lub gospodarczą jest bezpośredni, tj. jej celem ma być realizacja działalności gospodarczej lub zawodowej w nabywanej nieruchomości.

Nie ulega też wątpliwości, iż bank (skarżący) jest przedsiębiorcą, oraz to, że uzyskane przezeń zabezpieczenie hipoteczne pozostaje w ścisłym związku ‎z prowadzoną działalnością profesjonalną (gospodarczą). Zabezpieczenie to i jego zakres stanowi przedmiot sporu w zakresie, w jakim miałoby oddziaływać na status majątkowy nabywców, a zatem w tym znaczeniu jest powiązane z zawarciem umów nabycia lokali i wpływa na sytuację majątkową konsumentów – nabywców lokali, choć relacja między nimi a skarżącym jest w tym przypadku specyficzna ‎i wiąże się z istotą hipoteki jako ograniczonego prawa rzeczowego.

Na etapie wykonania hipoteki polegającej na dochodzeniu zaspokojenia dochodzi niejako do indywidualizacji („krystalizacji”) sytuacji prawnej właściciela, bowiem to jego rzecz poddana ma być czynnościom zmierzającym zasadniczo do spieniężenia obciążonego przedmiotu i uzyskania sumy tytułem zabezpieczonej należności na drodze postępowania sądowego (zob. art. 75 u.k.w.h.). Właściciel może wówczas ‎w szczególności uwolnić się od tego obowiązku poprzez zapłatę dochodzonej należności, co zasadniczo skutkuje wygaśnięciem hipoteki jako bezcelowej (akcesoryjnej wobec zabezpieczanej wierzytelności, zob. art. 94 u.k.w.h. oraz art. 518 § 1 k.c.). 16. Sytuacja ta, jakkolwiek zostaje ukształtowana w sposób zindywidualizowany dopiero na etapie wykonania prawa rzeczowego (tj. dochodzenia zabezpieczonej należności), to jednak nie można twierdzić, że pozostaje jedynie czysto hipotetyczna – bez związku z sytuacją wcześniejszą, tj. na etapie istnienia hipoteki przed podjęciem przez wierzyciela powyższych czynności. Tym samym sam fakt obciążenia skutkuje istnieniem szczególnej relacji niekontraktowej konsumenta będącego właścicielem obciążonej hipoteką nieruchomości z przedsiębiorcą – wierzycielem hipotecznym, choćby osoby te nie pozostawały stronami umowy, z której wynika zabezpieczana prawem zastawniczym wierzytelność. Właściciel nieruchomości, o ile oraz w zakresie, ‎w jakim pozostaje ona obciążona hipoteką (a to w niniejszej sprawie pozostaje przedmiotem sporu między stronami), może na zasadach ogólnych spłacić wierzyciela (zob. art. 356 § 2 k.c.) i wstąpić w jego miejsce wobec dłużnika (tzw. dłużnika „osobistego”). Spłacając cudzy dług, za który jest odpowiedzialny rzeczowo, właściciel nieruchomości wstępuje w prawa zaspokojonego wierzyciela (art. 518 § 1 pkt 1 k.c.).

Wyrok SN z dnia 8 grudnia 2022 r., II CSKP 110/22

Standard: 79900 (pełna treść orzeczenia)