Zaskarżenie uchwały negatywnej wspólnoty mieszkaniowej

Niepodjęcie uchwały z powodu nieuzyskania większości głosów właścicieli lokali popierających uchwałę nie może prowadzić do uwzględnienia powództwa na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Odmowa podjęcia uchwały nie jest równoznaczna z podjęciem uchwały o treści przeciwnej do głosowanej uchwały, a głos oddany przeciw uchwale nie może być uznany za głos oddany za uchwałą o treści przeciwnej. Wniosek taki wynika już z samej analizy językowej. Treść oświadczenia w postaci oddania głosu „za” i głosu „przeciw” jest odmienna i nie ma podstaw do ich utożsamiania. Osoba, która nie chce realizacji określonego stanu rzeczy, z różnych powodów może także nie chcieć realizacji stanu przeciwnego.

Przedmiotem (skutecznego) zaskarżenia mogą być tylko takie uchwały, które są zdarzeniami prawnymi – prowadzą przynajmniej w zamierzeniu do powstania, zmiany lub ustania stosunku prawnego. Bezprzedmiotowe byłoby zaskarżanie uchwały niestanowiącej zdarzenia prawnego, np. takiej, w której właściciele lokali wyrażają podziękowanie odchodzącym członkom zarządu za ich pracę oraz składają życzenia sukcesów w dalszym życiu zawodowym i osobistym. Nawet korzystne dla powoda orzeczenie sądu w przypadku zaskarżenia takiej uchwały nie mogłoby prowadzić do zniweczenia jej skutków, gdyż takie nie następują. Do wniosku o braku możliwości zaskarżenia uchwały takiej treści prowadzi również sformułowanie art. 25 ust. 1 u.w.l., z którego można wywieść, że w każdym przypadku uchwała powinna naruszać interesy właściciela lokalu, który ją zaskarża. O naruszeniu takich interesów nie sposób mówić, gdy uchwała nie powoduje żadnych zmian w zakresie stosunków prawnych. Celem powództwa z art. 25 ust. 1 u.w.l. jest zniweczenie skutków prawnych wynikających z podjętej uchwały, a nie wymazanie jej z historii lub z ludzkiej pamięci.

O ile podjęcie uchwały nie zawsze może zostać uznane za zdarzenie prawne, o tyle jej niepodjęcie nie jest takim zdarzeniem co do zasady. Sytuacja jest wówczas zbliżona do przypadku, gdy podmiot prawa cywilnego nie składa oświadczenia woli (nie dokonuje czynności prawnej), co samo w sobie skutków prawnych nie może wywołać. Żadnych skutków prawnych co do zasady nie wywołuje również negatywny wynik głosowania, np. – jak w stanie faktycznym sprawy – co do wyrażenia zgody na dokonanie określonych czynności. W szczególności nie sprawia to, że odpowiednia zgoda nie może zostać wyrażona w przyszłości, gdy większość właścicieli lokali zmieni zdanie w tej mierze. Brak skutków prawnych sprawia, że nie ma substratu, który mógłby zostać usunięty przez sąd w orzeczeniu uchylającym uchwałę negatywną (negatywny wynik głosowania). W konsekwencji zaskarżenie i uchylenie przez sąd takiej „uchwały” nie powodowałoby żadnej zmiany stanu prawnego – stan powstały na skutek uchylenia uchwały negatywnej (negatywnego wyniku głosowania) byłby identyczny ze stanem, jaki istniałby w razie nieuchylenia tej uchwały. Orzeczenie sądu byłoby bezprzedmiotowe (nieużyteczne), a wydawanie takich orzeczeń może być uznane za godzące w powagę wymiaru sprawiedliwości. Oznacza to również, że zaskarżenie uchwały negatywnej (negatywnego wyniku głosowania) nie służyłoby realizacji żadnego interesu skarżącego.

Oddanie głosów przeciwko uchwale o zaproponowanej treści nie może zostać uznane za uchwałę o treści przeciwnej niż będąca przedmiotem głosowania, gdyż pozostawałoby to w sprzeczności z naturą zdarzenia, jakim jest podejmowanie uchwał, oraz ignorowałoby różnicę w treści głosu za i przeciw uchwale. Przesłanką zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest to, aby stanowiła ona zdarzenie prawne, kształtujące w określony sposób stosunek prawny, gdyż orzeczenie sądu wydane na skutek takiego zaskarżenia powinno zmierzać do zniweczenia skutków prawnych uchwały. Niezależnie od niemożliwości uznania negatywnego wyniku głosowania za „uchwałę negatywną” o treści przeciwnej do odrzuconego projektu, wyrok uchylający taką „uchwałę” byłby rozstrzygnięciem bezprzedmiotowym, gdyż nie zobowiązywałby ani do podjęcia uchwały o przeciwnej treści, ani w ogóle do poddania kwestii będącej przedmiotem niepodjętej uchwały pod ponowne głosowanie.

Uchwała SN z dnia 20 listopada 2024 r., III CZP 20/23

Standard: 85014 (pełna treść orzeczenia)

Na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. członek wspólnoty mieszkaniowej nie może zaskarżyć odmowy ze strony zebrania członków wspólnoty mieszkaniowej wprowadzenia do porządku obrad zebrania właścicieli lokali projektu uchwały zaproponowanej przez jednego z właścicieli lokali.

Przyjmując koncepcję tzw. uchwał negatywnych, w każdym przypadku niezbędna jest analiza konkretnych okoliczności.

Odmowa wprowadzenia do porządku obrad głosowania nad uchwałą zaproponowaną przez członka wspólnoty mieszkaniowej nie kreuje żadnego stosunku prawnego, nie stanowi zatem uchwały, która mogłaby podlegać zaskarżeniu do sądu. Sąd nie ma kompetencji, aby w wyroku zobowiązać wspólnotę mieszkaniową do objęcia porządkiem obrad głosowania nad uchwałą wnioskowaną przez jej członka, tym bardziej, że miałoby chodzić o zebranie członków wspólnoty mieszkaniowej, które odbyło się kilka lat wcześniej. Oznacza to, że gdyby nawet rozważać teoretycznie, że doszło do podjęcia uchwały, to nie byłoby możliwości wykonania przez pozwaną orzeczenia ewentualnie korzystnego dla powoda, gdyż nie jest możliwe uzupełnienie porządku takiego zebrania.

Podnoszony w tym aspekcie argument, że ewentualny wyrok sądu mógłby stanowić podstawę roszczeń odszkodowawczych właściciela lokalu w stosunku do wspólnoty mieszkaniowej, jest niezasadny, gdyż wyrok w tym przedmiocie nie ma na celu wykreowania podstawy do dochodzenia takich roszczeń, a ponadto członek wspólnoty mieszkaniowej może dochodzić takich roszczeń niezależnie od uzyskania wskazanego orzeczenia. Innymi słowy, taki wyrok nie stanowi prejudykatu, aby było możliwe wystąpienie ze wskazanym roszczeniem.

W orzecznictwie sądów powszechnych w niektórych sytuacjach przyjęto konstrukcję uchwał negatywnych wspólnot mieszkaniowych i możliwość ich zaskarżenia do sądu w trybie art. 25 ust. 1 u.w.l. - przedmiotem głosowanych uchwał miała być zgoda na np. zwrot właścicielowi lokalu kosztów za wykonanie dokumentacji projektowej budowy nowego przewodu kominowego (zob. wyrok SA w Łodzi z dnia 31 lipca 2013 r., I ACa 205/13), czy zorganizowanie i prowadzenie sklepu detalicznego oraz na sprzedaż napojów alkoholowych w lokalu użytkowym (zob. wyrok SA w Szczecinie z dnia 9 czerwca 2016 r., I ACa 93/16).

Wyrok SN z dnia 27 kwietnia 2021 r., I CSKP 41/21

Standard: 88642 (pełna treść orzeczenia)