Zasada jeden właściciel jeden głos; właścicielski system głosowania (art. 23 ust. 2 i 2a u.w.l.)
Głosowanie nad uchwałami we wspólnocie mieszkaniowej
Żeby zobaczyć pełną treść należy się zalogować i wykupić dostęp.
W świetle art.23 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U z 2000r..Nr80, poz.903 z późn. zm.) uchwały podejmowane są bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Możliwe jest podjęcie uchwały częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.
Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną wielkością udziałów, chyba, że umowa lub uchwała podjęta w tym samym trybie postanowi, że w określonej sprawie obowiązywać będzie zasada na każdego właściciela przypada jeden głos.
Z treści art. 23 ust. 2 i 2a ustawy o własności lokali, należy wyprowadzić wniosek, że ustawodawca przyjął konstrukcję głosowania jeden właściciel – jeden głos. Oznacza to, że współwłaścicielom lokalu każdorazowo przysługuje jeden niepodzielny głos liczony według wielkości udziału we własności nieruchomości wspólnej. Współwłaściciel nie jest uprawniony do głosowania swoją częścią udziału w nieruchomości wspólnej ponieważ nie może być złożonych kilka oświadczeń woli (głosów), przypisanych temu samemu udziałowi odpowiadającemu określonemu lokalowi. Podstawa takiego stanowiska wynika z przyjęcia, że udział w nieruchomości wspólnej stanowi część składową lokalu, a więc jest niepodzielny z mocy art.47 k. c.
Taką koncepcję przyjął Sąd Okręgowy, znajduje ona również poparcie w orzecznictwie Sądu Najwyższego (por. uchwała SN z dnia 12 grudnia 2012 r. III CZP 82/12).
Niezależnie zatem od charakteru współwłasności prawa odrębnej własności lokalu (współwłasności w częściach ułamkowych, współwłasności spadkowej czy wspólności ustawowej małżeńskiej), współwłaścicielom każdorazowo przysługiwać będzie jeden głos liczony siłą udziału w nieruchomości wspólnej przypadającej na lokal. Kwestia wykonywania praw udziałowych w razie współwłasności udziału (uprawnień i zobowiązań, w tym prawa głosu), stanowi sprawę uprawnionych.
Wyrok SA w Białymstoku z dnia 3 kwietnia 2014 r., I ACa 791/13
Standard: 23918 (pełna treść orzeczenia)
Zgodnie z treścią art. 23 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali głosowanie wg zasady 1 właściciel - 1 głos nie wymaga podjęcia uchwały, gdy większość udziałów należy do jednego właściciela bądź, gdy liczba udziałów nie jest równa 1. Brak jest podstaw do stosowania wobec osób fizycznych przepisów o spółkach kapitałowych.
Ustawodawca jednoznacznie określił warunki kiedy może dojść do głosowania wg zasady 1 właściciel - 1 głos bez zgody większości współwłaścicieli. Gdyby chciał wprowadzić takie głosowanie również wówczas, gdy poszczególni właściciele są powiązani rodzinnie czy kapitałowo, wprowadziłby definicję ustawową pojęcia "jeden właściciel" bądź odesłał do odpowiedniego stosowania definicji z art. 4 k.s.h. Takiego działania jednak legislator nie podjął. Należy przy tym pamiętać, iż art. 23 ust. 2a stanowi wyjątek od generalnej zasady, iż głosowanie odbywa się większością udziałów. Wyjątków nie można zaś wykładać rozszerzająco, zgodnie z rzymską zasadą exceptiones non sunt extentendae.
Wyrok SA w Szczecinie z dnia 30 grudnia 2009 r., I ACa 688/09
Standard: 5015
Niedopuszczalne jest ustanowienie we wspólnocie mieszkaniowej zasady głosowania wszystkich uchwał według reguły „jeden właściciel – jeden głos”. Uchwała przewidująca taką zasadę jest nieważna.
Stosownie do art. 23 ust. 2 u.w.l., uchwały właścicieli zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Ustawa ustanawia zatem jako zasadę liczenie głosów według wielkości udziałów we wspólnocie, zaś głosowanie według reguły jeden właściciel – jeden głos dopuszcza w drodze wyjątku, zastrzegając expresis verbis, że specjalna uchwała, przyjmująca taki system liczenia głosów, musi jednocześnie określać indywidualny przedmiot głosowania.
Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 października 2005 r., IV CK 129/05, podejmowanie specjalnej uchwały o zastosowaniu zasady głosowania jeden właściciel – jeden głos nie jest konieczne tylko w sytuacji określonej w art. 23 ust. 2a u.w.l., tj. kiedy żądanie głosowania według tej zasady zgłoszą właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej, a suma udziałów w tej nieruchomości nie jest równa l albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy oba te warunki spełnione są łącznie.
Ustanowienie w uchwale generalnej zasady głosowania w pozwanej Wspólnocie „wszystkich uchwał" według reguły jeden właściciel – jeden głos było zatem niedopuszczalne, a uchwała ta, jako sprzeczna z bezwzględnie obowiązującym przepisem ustawy, jest nieważna (art. 58 § 1 k.c.) i nie mogło być stosowane, mimo jej niezaskarżenia (por. mające tu odpowiednie zastosowanie stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone na tle art. 42 Prawa spółdzielczego w wyroku z dnia 4 sierpnia 1992 r., I CRN 113/92).
Przyjęcie odmiennego poglądu prowadziłoby do przyznania właścicielom lokali tworzącym Wspólnotę uprawnienia do zmiany treści ustawy w drodze podjętej przez nich uchwały, czego nie można zaakceptować. Jeżeli zatem głosowanie na zebraniu pozwanej Wspólnoty oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów odbywało się według zasady jeden właściciel – jeden głos, bez podjęcia specjalnej uchwały o zastosowaniu tej metody liczenia głosów, a uzyskany wynik głosowania nie oddaje większości głosów, liczonej według wielkości udziałów właścicieli lokali, to podjętą w taki sposób uchwałę trzeba uznać za nieistniejącą. Jak bowiem wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 lutego 2006 r., I CK 336/05, o uchwale nieistniejącej wspólnoty mieszkaniowej może być mowa tylko w sytuacji szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy jej podejmowaniu, a przykładem tego jest podjęcie uchwały bez wymaganego quorum lub bez wymaganej prawem większości głosów.
Wyrok SN z dnia 10 lipca 2009 r., II CSK 83/09
Standard: 73121 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 44843 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 73125
Standard: 74012 (pełna treść orzeczenia)