Zasada jeden właściciel jeden głos; właścicielski system głosowania (art. 23 ust. 2 i 2a u.w.l.)

W świetle art.23 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U z 2000r..Nr80, poz.903 z późn. zm.) uchwały podejmowane są bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Możliwe jest podjęcie uchwały częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną wielkością udziałów, chyba, że umowa lub uchwała podjęta w tym samym trybie postanowi, że w określonej sprawie obowiązywać będzie zasada na każdego właściciela przypada jeden głos.

Z treści art. 23 ust. 2 i 2a ustawy o własności lokali, należy wyprowadzić wniosek, że ustawodawca przyjął konstrukcję głosowania jeden właściciel – jeden głos. Oznacza to, że współwłaścicielom lokalu każdorazowo przysługuje jeden niepodzielny głos liczony według wielkości udziału we własności nieruchomości wspólnej. Współwłaściciel nie jest uprawniony do głosowania swoją częścią udziału w nieruchomości wspólnej ponieważ nie może być złożonych kilka oświadczeń woli (głosów), przypisanych temu samemu udziałowi odpowiadającemu określonemu lokalowi. Podstawa takiego stanowiska wynika z przyjęcia, że udział w nieruchomości wspólnej stanowi część składową lokalu, a więc jest niepodzielny z mocy art.47 k. c.

Taką koncepcję przyjął Sąd Okręgowy, znajduje ona również poparcie w orzecznictwie Sądu Najwyższego (por. uchwała SN z dnia 12 grudnia 2012 r. III CZP 82/12).

Niezależnie zatem od charakteru współwłasności prawa odrębnej własności lokalu (współwłasności w częściach ułamkowych, współwłasności spadkowej czy wspólności ustawowej małżeńskiej), współwłaścicielom każdorazowo przysługiwać będzie jeden głos liczony siłą udziału w nieruchomości wspólnej przypadającej na lokal. Kwestia wykonywania praw udziałowych w razie współwłasności udziału (uprawnień i zobowiązań, w tym prawa głosu), stanowi sprawę uprawnionych.

Wyrok SA w Białymstoku z dnia 3 kwietnia 2014 r., I ACa 791/13 

Standard: 23918 (pełna treść orzeczenia)

Zgodnie z treścią art. 23 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali głosowanie wg zasady 1 właściciel - 1 głos nie wymaga podjęcia uchwały, gdy większość udziałów należy do jednego właściciela bądź, gdy liczba udziałów nie jest równa 1. Brak jest podstaw do stosowania wobec osób fizycznych przepisów o spółkach kapitałowych.

Ustawodawca jednoznacznie określił warunki kiedy może dojść do głosowania wg zasady 1 właściciel - 1 głos bez zgody większości współwłaścicieli. Gdyby chciał wprowadzić takie głosowanie również wówczas, gdy poszczególni właściciele są powiązani rodzinnie czy kapitałowo, wprowadziłby definicję ustawową pojęcia "jeden właściciel" bądź odesłał do odpowiedniego stosowania definicji z art. 4 k.s.h. Takiego działania jednak legislator nie podjął. Należy przy tym pamiętać, iż art. 23 ust. 2a stanowi wyjątek od generalnej zasady, iż głosowanie odbywa się większością udziałów. Wyjątków nie można zaś wykładać rozszerzająco, zgodnie z rzymską zasadą exceptiones non sunt extentendae.

Wyrok SA w Szczecinie z dnia 30 grudnia 2009 r., I ACa 688/09

Standard: 5015