Balkon i taras jako element konstrukcyjny budynku; zasady ponoszenia kosztów ich należytego utrzymania

Przyjęcie, iż wykonano prace dotyczące tzw. części wewnętrznej balkonu, nie przesądzałoby, że prace te nie powinny być finansowane ze środków wspólnoty mieszkaniowej. W szczególności rozróżnić trzeba sytuację, gdy konieczność wykonania takich prac jest wynikiem potrzeby konserwacji lub naprawy wyłącznie części wewnętrznej balkonu od sytuacji, gdy prace dotyczące konstrukcji balkonu lub jego części zewnętrznej muszą się wiązać z ingerencją w stan części wewnętrznej (np. naruszenie istniejących tam powierzchni, co niewątpliwie w rozpoznawanej sprawie miało miejsce) i potrzeba przywrócenia właściwego stanu tych powierzchni balkonu, dbałość o które normalnie należy do właściciela danego lokalu, jest konsekwencją tych prac. W tym ostatnim przypadku obowiązek pokrycia kosztów takich prac powinien spoczywać na wspólnocie mieszkaniowej, gdyż jest ściśle związany z utrzymaniem części wspólnej budynku.

Wyrok SA w Krakowie z dnia 2 lutego 2018 r., I ACa 995/17

Standard: 24276 (pełna treść orzeczenia)

Status prawny balkonu jest w praktyce orzeczniczej zagadnieniem wywołującym szereg kontrowersji. Zwrócił na to uwagę Sąd Apelacyjny w Łodzi wskazując, iż z faktu różnorodności balkonów, tj. sposobu ich budowania, połączenia z nieruchomością czy możliwością dostępu, nie można wyprowadzić sztywnych reguł, które określą granice, gdzie kończy się nieruchomość wspólna, a gdzie zaczyna część składowa wyodrębnionego lokalu, którą jest balkon (wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi w wyroku z dnia 6 grudnia 2013 r., I ACa 773/13). Zagadnienie to wyjaśniał Sąd Najwyższy, który w uzasadnieniu uchwały z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08, wskazał, że Ustawa o własności lokali, jak również Prawo budowlane nie zawierają ustawowej definicji pojęcia "balkon". Pojęciem tym określa się zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku.

W tej sytuacji, wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, należy przyjąć, że pod pojęciem "balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.

W orzecznictwie obecne jest również zapatrywanie - które zdaje się podzielać Sąd Okręgowy - iż jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby w praktyce służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal. Stanowisko takie zajął Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 16 stycznia 2014 r., I ACa 763/13 wskazując, iż balkony, składające się w zasadzie z płyty podłogowej i metalowej barierki, są dominującym elementem wizualnym zewnętrznej części budynku i w decydujący sposób wpływają na kształt estetyczny elewacji. Nie budzi przy tym wątpliwości, że wygląd elewacji przesądza o percepcji budynku, wpływając również w pewnym stopniu na wartość całej nieruchomości, jak i poszczególnych lokali.

Zatem części budynku znajdujące się na zewnątrz odrębnych lokali, przesądzające o kształcie elewacji muszą być, co do zasady, traktowane jako części nieruchomości wspólnej. Z kolei Sąd Apelacyjny w Łodzi w powołanym wyżej wyroku z dnia 6 grudnia 2013 r., podkreślił, iż dbałość o wygląd zewnętrzny całej nieruchomości, na który to wygląd składają się m.in. daszki, balkony czy też kolor ścian, należy do zakresu obowiązków Wspólnoty, nie zaś poszczególnych lokatorów. Nie do zaakceptowania jest sytuacja w której uprawnieni do lokali zabezpieczaliby odpowiednie części budynku w sposób przez siebie wybrany (np. przez zabezpieczanie w wybrany przez siebie sposób izolacji wodnej czy okładanie tynkiem widocznej na zewnątrz części balkonu odpowiadającym im tylko kolorem albo by każdy z nich montował inny daszek nad swoim balkonem, z różnych materiałów, na innym stelażu, o odmiennych parametrach, bądź też niektórzy z nich w ogóle by z daszku rezygnowali). Odnosząc powyższe do poczynionych w sprawie ustaleń faktycznych a nade wszystko treści uchwały nie sposób nie zauważyć, że w swojej treści uchwała dotykała prac (dotyczących izolacji i uzupełnienia tynku) wpływających na stan elewacji budynku a zatem na jego estetykę i funkcjonalność.

W świetle powyższego Sąd Apelacyjny uznał, że argumenty pozwanej, iż nie stanowią części wspólnych budynku, lecz są przynależne do poszczególnych lokali i koszty ich remontu obciążają właścicieli poszczególnych lokali nie są zasadne.

Trafnie także Sąd Okręgowy uznał, iż balkony - w zakresie opisanym uchwałą - są elementem konstrukcyjnym wpływającym na wygląd elewacji budynku i dlatego obowiązek ich remontu spoczywa na wspólnocie. Jedynie na marginesie należałoby zauważyć, że gdyby przyjąć odmienną wykładnię, to brak byłoby podstaw dla podejmowania w tym zakresie uchwał przez pozwana wspólnotę, której zarząd z mocy omawianej ustawy ograniczony jest wyłącznie do części wspólnej budynku.

Wskazać należy, że na podstawie art. 14 pkt 1 u.w.l. wydatki na remonty i bieżącą konserwację balkonów jako stanowiących część nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Zasady uiszczania kosztów związanych z rzeczą wspólną - w tym również z balkonem - określa zaś art. 12 ust. 2 u.w.l., zgodnie z którym pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby, przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciel lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchom ości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Zakres prac określonych w zaskarżonej uchwale jednoznacznie wskazuje, iż prace remontowe dotyczyły nie tylko kwestii estetycznych, ale zmierzały do odtworzenia konstrukcji balkonów z uwagi na przepuszczanie wody. Wydatki na remont elementów, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową (por. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r. III CZP 10/08).

Rację ma Sąd I instancji, że powyższa zasada to: jedyny prawnie dopuszczalny sposób rozliczania wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach, a zatem również kosztów jej eksploatacji i wynagrodzenia zarządcy. Rozliczanie tych kosztów następuje stosunkowo, w oparciu o wysokość przynależącego do własności lokalu udziału w nieruchomości wspólnej. Każda inna metoda rozliczenia tych kosztów jest sprzeczna z prawem, a zgłaszane przez stronę pozwaną argumenty natury celowościowej muszą ustąpić przed jednoznacznym brzmieniem powołanej normy. Wprawdzie uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążania z tego tytułu właścicieli lokali, ale dotyczy to tylko lokali użytkowych i tylko wtedy, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali - co w omawianej sprawie nie ma miejsca.

W świetle dotychczas poczynionych rozważań nie mógł więc przynieść oczekiwanego rezultatu zarzut naruszenia art. 12 ust. 2 zd. 2 ustawy o własności lokalu poprzez jego błędną wykładnię polegającą na nieuwzględnieniu celu wymienionej normy w sytuacji, gdy koszty utrzymania nieruchomości wspólnej są rozdzielane między właścicieli poszczególnych lokali według kryterium obiektywnego, innego niż wielkość udziału w nieruchomości wspólnej przysługującego poszczególnym właścicielom. Według zasady zaproponowanej przez pozwaną wspólnotę byliby oni zobowiązani uiszczać koszty związane z remontem w wysokości wyższej lub niższej aniżeli w przeliczeniu na udział, który im przysługuje w części wspólnej.

Fakt, iż balkony mają różną powierzchnię, a niektórzy członkowie wspólnoty nie posiadają w ramach praw do lokali balkonów, nie jest istotna dla zasad ponoszenia kosztów zarządu nieruchomości wspólną.

Reasumując, koszty remontu rzeczy wspólnej (a za takowe uznała je wspólnota podejmując uchwałę) winny być ponoszone przez wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych według ich udziału w częściach wspólnych nieruchomości - niezależnie od zakresu korzystania z nich, a nawet niezależnie od tego czy ich lokale wyposażone są w balkony. W tym kontekście kwestia odpowiedzialności właścicieli lokali za zaistniały stan rzeczy, czy szerzej rzecz ujmując przyczyn złego stanu technicznego balkonów, dla niniejszej sprawy pozostają bez znaczenia dla oceny treści podjętej uchwały.

Eksponowane w apelacji okoliczności, a odnoszące się do nieustalenia przyczyn powstania wad balkonów i możliwych konsekwencji braku naprawy - w kontekście art. 12 i 14 u.w.l. nie są istotne.

Wyrok SA w Krakowie z dnia 20 kwietnia 2017 r., I ACa 1638/16

Standard: 24288 (pełna treść orzeczenia)