Przesłanki przymusowej sprzedaży lokalu

Właściciel lokalu może korzystać z niego w granicach wynikających także z art. 140 i 144 k.c., ale tylko do granic nie powodujących zakłócenia korzystania z lokali przez innych właścicieli lokali. Najdalej idącą sankcją dla wyegzekwowania tego obowiązku jest uchwała wspólnoty o sprzedaży lokalu. Warto również odwołać się do komentarza E. K. ( LEX komentarz do ustawy o własności lokali do w/w artykułów ); „ oprócz zwykłego dochodzenia od właścicieli lokali należności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną w postępowaniu upominawczym (o którym mowa w art. 15 ust. 2) na wypadek uporczywego uchylania się właścicieli lokali od nałożonych na nich ustawą obowiązków ustawodawca przewidział możliwość zastosowania sankcji bardzo dotkliwych. Poświęcony jest im art. 16 u.w.l. Pozwala on wspólnocie mieszkaniowej w dwóch przypadkach żądać (w trybie procesu) sprzedaży lokalu w drodze licytacji, na podstawie przepisów k.p.c. o egzekucji z nieruchomości:

- jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat;

- jeżeli właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Żądanie to może być przez wspólnotę mieszkaniową wysunięte również w stosunku do właściciela (tak osoby prawnej, jak i fizycznej), który co prawda sam nie narusza porządku domowego i nie utrudnia innym korzystania z ich lokali lub z nieruchomości wspólnej, ale czynią to członkowie jego gospodarstwa domowego lub najemcy, którym wynajął swój lokal, albo inne osoby, którym udostępnił swój lokal do korzystania.

Tak dotkliwe sankcje związane są z jednej strony z koniecznością zabezpieczenia materialnych interesów innych właścicieli lokali, a z drugiej - z zabezpieczeniem innych praw współwłaścicieli. Nie można jednak ich zastosować do żadnego z właścicieli lokali bez zgody innych. Artykuł 22 ust. 3 pkt 7 u.w.l. przewiduje bowiem obowiązek uzyskania wyrażonej w uchwale zgody właścicieli lokali na wystąpienie z powództwem o orzeczenie przymusowej sprzedaży lokalu (por. też wyrok SA w Poznaniu z dnia 8 listopada 2001 r., I ACa 841/01, Wokanda 2002, nr 11, poz. 45)”.

Ponadto „zgodnie z art. 144 k.c., właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Naruszenie tego przepisu umożliwia właścicielom nieruchomości sąsiednich zgłoszenie roszczenia negatoryjnego o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. Bezskuteczność wydanego w procesie negatoryjnym orzeczenia sądu nakazującego właścicielowi lokalu zaniechanie dalszych zakłóceń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem powinna uzasadniać powództwo wspólnoty o wykluczenie z niej niesubordynowanego właściciela. Wcześniejsze przeprowadzenie procesu negatoryjnego nie jest jednak niezbędne do uwzględnienia pozwu o wykluczenie ze wspólnoty.

Aby sąd przychylił się do wniosku wspólnoty o orzeczenie przymusowej sprzedaży lokalu, wykroczenia właściciela lokalu muszą być dostatecznie poważne, przy czym przyczyną złożenia wniosku przez wspólnotę może być nie tylko zachowanie właściciela lokalu, ale również nieodpowiednie zachowanie jego domownika albo najemcy lub dzierżawcy jego lokalu”.( cytowany już komentarz E. B. K.).

Sądowi Apelacyjnemu znany jest wyrok Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 3 kwietnia 2009 r. II CSK 600/08 o treści „Właściciele lokali nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Taki zaś charakter mają bez wątpienia postanowienia uchwalonego przez właścicieli regulaminu porządku domowego dotyczące odpowiedzialności właściciela lokalu za zachowanie osób korzystających z lokalu za jego wiedzą, odpowiedzialności właściciela lokalu za przestrzeganie przez takie osoby regulaminu i jego obowiązku zapoznania tych osób z regulaminem, obowiązku zawiadomienia zarządu wspólnoty o wynajęciu lub wydzierżawieniu lokalu, obowiązek zawiadomienia zarządu wspólnoty o wszystkich istotnych zmianach dotyczących lokalu, zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych bez zgody wspólnoty mieszkaniowej oraz zakazu zakładania gniazd poboru prądu elektrycznego na własny użytek w piwnicach oraz prowadzenie w nich działalności usługowej lub produkcyjnej bez uzgodnienia z zarządem wspólnoty”( LEX nr 500188), jednak dotyczył on w znacznej a nawet decydującej części odmiennego stanu faktycznego.

Postanowienie SA w Krakowie z dnia 20 października 2016 r., I ACz 1745/16

Standard: 4987 (pełna treść orzeczenia)