Zasiedzenie użytkowania wieczystego

Posiadacz samoistny nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć przez zasiedzenie jej własność, a czynność ustanowienia tego prawa w trakcie wykonywania posiadania przez osobę trzecią nie przerywa biegu terminu zasiedzenia własności gruntu, jeżeli nie spowodowało to zmiany w sposobie władania (por. uchwała (7) SN z dnia 9 grudnia 2016 r., III CZP 57/16, uchwała SN z dnia 22 marca 2017 r., III CZP 49/16 oraz postanowienia SN z dnia 18 stycznia 2008 r., V CSK 383/07, z dnia 19 lutego 2015 r., III CSK 188/14 i z dnia 18 marca 2015 r., I CSK 200/14).

Uchwała SN (7) z dnia 17 kwietnia 2018 r., III CZP 100/17

Standard: 33307 (pełna treść orzeczenia)

Samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć jej własność przez zasiedzenie.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalony jest pogląd, że możliwe jest nabycie przez zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego, które już zostało na nieruchomości ustanowione (por. m.in. uchwały SN z dnia 11 grudnia 1975 r. III CZP 63/75 i z dnia 23 lipca 2008 r. III CZP 68/08). W takim wypadku zasiedzenie nie narusza prawa własności i biegnie tylko przeciwko użytkownikowi wieczystemu, któremu zgodnie z ugruntowanym w orzecznictwie i doktrynie poglądem przysługują uprawnienia zarówno właścicielskie wynikające z art. 222 KC, jak i posesoryjne z art. 344 KC, co oznacza, że może on podjąć obronę przed skutkami wynikającymi z posiadania nieruchomości przez osobę trzecią.

W sytuacji, w której skutkiem upływu terminów z art. 172 KC jest nabycie własności nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste przez osobę trzecią, zasiedzenie biegnie zarówno przeciwko właścicielowi gruntu, jak i przeciwko użytkownikowi wieczystemu, gdyż skutkiem nabycia własności nieruchomości przez osobę fizyczną jest także wygaśnięcie ustanowionego na tej nieruchomości prawa użytkowania wieczystego, zgodnie bowiem z art. 232 KC użytkowanie wieczyste nie może obciążać gruntów prywatnych (por. uchwała (7) SN z dnia 15 lutego 2011 r., III CZP 90/10, oraz wyroki SN z dnia 21 czerwca 1968 r., III CRN 139/68 i z dnia 14 maja 1986 r., II CR 28/86).

Podstawowym założeniem instytucji zasiedzenia jest utrata własności rzeczy na korzyść jej samoistnego posiadacza w wyniku niewykonywania przez właściciela swoich uprawnień w terminie biegu zasiedzenia, zatem dla oceny jakie sytuacje mogą prowadzić do zawieszenia lub przerwy biegu zasiedzenia konieczne jest stwierdzenie, czy właściciel nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste ma prawne możliwości podjęcia działań zapobiegającym skutkom posiadania nieruchomości prowadzącego do utraty własności.

W sprawie, w której przedstawiono zagadnienie prawne termin zasiedzenia zaczął biec od dnia 1 października 1990 r., mimo że nieruchomość od lat 70-tych pozostawała w samoistnym posiadaniu właścicieli nieruchomości sąsiedniej, gdyż przed tą datą wyłączona była możliwość nabycia przez zasiedzenie nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa. Bieg terminu zasiedzenia rozpoczął się więc w czasie, gdy nieruchomość nie była obciążona prawem użytkowania wieczystego, zaś ustanowienie tego prawa nie przerywa biegu terminu zasiedzenia rozpoczętego w stosunku do właściciela nieruchomości (por. postanowienia SN z dnia 18 stycznia 2008 r., V CSK 383/07, z dnia 19 lutego 2015 r., III CSK 188/14, i z dnia 18 marca 2015 r., I CSK 200/14). Nie ma też podstaw do uznania, że bieg terminu zasiedzenia własności ulega zawieszeniu przez czas istnienia użytkowania wieczystego.

Z uwagi na powyższe konstytucyjna zasada ochrony prawa własności nie sprzeciwia się uznaniu, że w sytuacji długotrwałej rozbieżności między faktycznym wykonywaniem uprawnień właścicielskich przez osobę trzecią a formalnoprawnym stanem własności, właściciel który utracił posiadanie samoistne nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste i przez określony w ustawie czas nie odzyskał posiadania, traci przysługujące mu dotąd prawo do nieruchomości.

Uchwała SN z dnia 22 marca 2017 r., III CZP 49/16

Standard: 17252 (pełna treść orzeczenia)