Potrącenie wierzytelności spółdzielni mieszkaniowej z tytułu opłat na fundusz remontowy (art. 505 pkt 1 k.c.)

Wierzytelność przysługująca spółdzielni mieszkaniowej z tytułu opłat na fundusz remontowy może być umorzona przez potrącenie.

W świetle jednoznacznego brzmienia art. 505 pkt 1 k.c., nie można dokonać skutecznie potrącenia wierzytelności nieulegających zajęciu, a więc m.in. wierzytelności przysługujących spółdzielni mieszkaniowej wobec członków spółdzielni i osób niebędących członkami spółdzielni, będących podmiotami spółdzielczego prawa do lokalu albo własność lokalu, z tytułu opłat przewidzianych w art. 4 u.s.m., jak również środki, będące w dyspozycji spółdzielni w związku z wnoszeniem tych opłat, które stosownie do art. 831 § 1 pkt 10 k.p.c.

Normatywną podstawę obowiązku wnoszenia opłat na ten fundusz stanowi art. 6 ust. 3 u.s.m. Obliguje on na spółdzielnię mieszkaniową do utworzenia funduszu mieszkaniowego - zastrzegając, że odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi – i nakłada obowiązek świadczenia na ten fundusz na członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. Nietrudno zauważyć, że gdyby źródłem obowiązku wnoszenia opłat na fundusz remontowy były unormowania zawarte w art. 4 u.s.m., to nieracjonalne byłoby uregulowanie tej kwestii ponownie w art. 6 ust. 3 u.s.m.

Odrębny charakter opłat wnoszonych na pokrycie kosztów związanych eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości oraz opłat świadczonych na fundusz remontowy potwierdza treść art. 4 ust. 4[1] u.s.m., zgodnie z którym zarząd spółdzielni prowadzi osobno dla każdej nieruchomości ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów, o których mowa w ust. 1-2 i 4 (pkt1) oraz ewidencję i rozliczenie wpływów i wydatków funduszu remontowego, o którym mowa w art. 6 ust. 3 (pkt 2). 

Dopuszczalne jest przeznaczenie nadwyżki z działalności gospodarczej prowadzonej przez spółdzielnie mieszkaniowe także na funduszu remontowy na podstawie art. 5 ust. 2 u.s.m. w związku z art. 77 § 2 Prawa spółdzielczego (zob. postanowienie SN z 18 stycznia 2017 r., I CSK 498/16), gdyż to potencjalne źródło zasilenia funduszu nie pozbawia go wskazanych cech odrębności.

Uznanie, że art. 4 u.s.m., do którego odsyła art. 831 § 1 pkt 10 k.p.c., obejmuje opłaty na fundusz remontowy spółdzielni mieszkaniowej, wykraczałoby poza cel tej nowej regulacji i poważałby racjonalność działania ustawodawcy. Wykładnia językowa, systemowa i funkcjonalna art. 4 u.s.m. przemawia zatem za uznaniem, że wierzytelność przysługująca spółdzielni mieszkaniowej z tytułu opłat na fundusz remontowy może ulec umorzeniu na skutek potrącenia.

Uchwała SN z dnia 19 października 2023 r., III CZP 9/23

Standard: 74637 (pełna treść orzeczenia)