Stan niezgodności między stanem ujawnionym w księdze wieczystej ‎a rzeczywistym stanem prawnym

Stan niezgodności między stanem ujawnionym w księdze wieczystej ‎a rzeczywistym stanem prawnym polega na tym, iż wpis w księdze stanowiący instrument jawności i pozwalający ustalić na podstawie treści księgi stan prawny nieruchomości, pozostaje z tym stanem (rzeczywistym) niezgodny. Wpis zatem kreuje stan prawny pozorny, który nie odpowiada temu, jaki powstał ‎w rzeczywistości. Księga wieczysta w tym zakresie nie realizuje swojej podstawowej funkcji, jaką jest odzwierciedlenie stanu prawnego nieruchomości, dla której jest prowadzona.

Powództwo przewidziane w art. 10 u.k.w.h. służy ochronie interesu osoby niewpisanej lub błędnie wpisanej do księgi wieczystej, a jego hipotezą objęte są wszystkie możliwe stany faktyczne, których stwierdzenie prowadzi do niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Podstawą takiego powództwa może być zatem także twierdzenie, że umowy przenoszące własność nieruchomości i stanowiące podstawę wpisu prawa własności do księgi wieczystej były nieważne (wyrok SN z 19 stycznia 2011 r., V CSK 189/10).

Niezgodność między stanem jawnym (pozornym) a rzeczywistym może wynikać z różnych zdarzeń i polegać przede wszystkim bądź na nieujawnieniu powstałego prawa rzeczowego, na ujawnieniu innego prawa niż to, które w rzeczywistości istnieje, bądź też ujawnieniu prawa o innej treści, choć rodzajowo tożsamego (np. co do sumy hipoteki czy treści powstałej służebności).

Najogólniej ujmując, niezgodność może dotyczyć zasadniczo tych przypadków, w których ustawodawca przewidział możliwość zmiany stanu prawnorzeczowego nieruchomości wskutek działania zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, tj. wówczas, gdy istniejący stan niezgodności między stanem jawnym a stanem rzeczywistym może wywoływać skutek z korzyścią dla osoby, która działa w dobrej wierze, tj. w zaufaniu do treści księgi wieczystej.

W pierwszym przypadku nieujawnienie kreujące stan jawny niezgodny ‎z rzeczywistym stanem prawnym dotyczy praw, których wpis w księdze wieczystej ma charakter deklaratoryjny. Prawa te powstają i istnieją bowiem niezależnie od wpisu (pozaksięgowo, extra tabulas). Stan tak rozumianej niezgodności nie może natomiast powstać w odniesieniu do praw, które powstają z chwilą wpisu, ten bowiem ma charakter konstytutywny. Nieujawnienie prawa w księdze wieczystej skutkuje tym, iż tak długo, jak długo wpis nie jest dokonany, tak długo prawo to nie zostało nabyte przez tego, kto miał być jako uprawniony ujawniony w księdze wieczystej – odpowiednio zatem prawo rzeczowe nie powstało lub nie zostało przeniesione.

Inaczej jest w przypadku, gdy niezgodność między stanem jawnym według treści księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym polega na ujawnieniu innego prawa niż to, które powinno było zostać ujawnione zgodnie z tym, co wynikało z podstawy wpisu, względnie na ujawnieniu prawa tożsamego rodzajowo, lecz odmiennej treści albo też w przypadku wykreślenia prawa bez podstawy prawnej (zob. art. 95 u.k.w.h.). We wskazanych przypadkach dochodzi do ujawnienia prawa rzeczowego, które jednak uzyskuje w sferze określanej jako „stan jawny” odmienną treść albo prawo zostaje wykreślone, choć w dalszym ciągu istnieje (w stanie rzeczywistym, wówczas chodzi o przypadek, gdy zgodnie z art. 10 u.k.w.h. „prawo nie jest wpisane”). Wpis pozostaje zatem w znaczeniu właściwym niezgodny ‎z rzeczywistym stanem prawnym. Tak dokonany wpis względnie wykreślenie nie oznacza, że prawo w rzeczywistości ma odmienną treść niż ta, która wynika ‎z podstawy wpisu. Wpis w tym znaczeniu wadliwy (niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym) jako taki nie prowadzi do nabycia prawa o treści lub rodzaju, które wynikają z wpisu, o ile nie ma podstaw do powstania skutku przewidzianego w art. 5 i nast. u.k.w.h.

Artykuł 365 k.p.c. dotyczy każdego postanowienia o wpisie do księgi wieczystej, niezależnie od tego, czy wpis ten jest elementem koniecznym do powstania ujawnianego prawa ‎podmiotowego. Postanowienie o wpisie do księgi wieczystej, także wtedy, gdy ‎z materialnoprawnego punktu widzenia wpis ma charakter konstytutywny, nie ma jednak skutku kształtującego w tym sensie, że tworzy ujawniane prawo w oderwaniu od jego materialnoprawnej podstawy. Przepis ten, a także inne przepisy prawa procesowego, nie stwarzają podstawy do zróżnicowania sposobu kwestionowania domniemania określonego w art. 3 ust. 1 u.k.w.h. w zależności od tego, czy wpis ma charakter deklaratywny, czy konstytutywny. Przeciwne zapatrywanie podważałoby przyjęty w art. 10 ust. 1 u.k.w.h. model uzgodnienia stanu prawnego ujawnionego ‎w księdze wieczystej ze stanem rzeczywistym, zważywszy, że moc wiążąca prawomocnego postanowienia o wpisie musiałaby być – lege non distinguente – respektowana również w postępowaniu zainicjowanym na podstawie tego przepisu. Przepis ten nie tworzy szczególnego środka zaskarżenia pozwalającego na przełamanie prawomocności postanowienia o wpisie do księgi wieczystej ‎w aspekcie jego mocy wiążącej (art. 365 k.p.c.), lecz powództwo służące zapewnieniu odmowy petytoryjnej i zmierzające do przesądzenia, że rzeczywisty stan prawny odbiega od ujawnionego w księdze wieczystej.

W powyżej wskazanych przypadkach nie następuje nabycie prawa rzeczowego o odmiennej treści czy innego rodzajowo niż to, które podlegało ujawnieniu na podstawie zdarzenia, które miało być podstawą prawidłowego wpisu. Rozbieżność między stanem prawnym jawnym i rzeczywistym w tym przypadku zasadniczo nie jest uzależniona od charakteru wpisu jako zdarzenia prawotwórczego.

Sam wpis odmiennego prawa niż ustanowionego lub przeniesionego na mocy zdarzenia będącego podstawą wpisu bądź prawa o innej treści, jeżeli prawo to nie wymaga wpisu, może natomiast doprowadzić do powstania skutku wobec osób działających w zaufaniu do treści księgi wieczystej (ex fide bona, art. 5 i nast. u.k.w.h.).

W przypadku podmiotowego prawa rzeczowego, którego powstanie jest uzależnione od wpisu w księdze wieczystej, należy ocenić skutki wpisu ‎z uwzględnieniem tego, iż prawo określonej treści bądź rodzaju miało być ujawnione, jednak wpis jest błędny (prawo zostało wpisane błędnie w rozumieniu art. 10 u.k.w.h., podobne sformułowanie zawiera k.c.n. w § 894: niem. Recht nicht richtig eingetragen), obarczony wadą kreującą wadliwy stan jawny (według treści księgi) nieodpowiadający temu, który wynika z podstawy wpisu. Nieprzypadkowo ‎w dawniejszej doktrynie roszczenie o uzgodnienie było nazywane roszczeniem ‎o „sprostowanie księgi wieczystej” (niem. Berichtigung des Grundbuchs).

Wówczas w świetle art. 10 u.k.w.h. wpis wadliwy jest błędny (tj. prawo zostało wpisane błędnie) niezależnie od tego, czy prawo ujawnione może powstać pozaksięgowo, czy też wymaga wpisu podobnie jak to, które nie zostało prawidłowo wpisane. Sam błędny wpis powoduje wówczas powstanie niezgodności między powstałym w zakresie odpowiadającym rzeczywistemu stanowi prawnemu prawem rzeczowym a prawem pozornym, tj. ujawnionym w księdze, niezależnie od tego, czy pozornie ujawnione prawo wymaga dla skutecznego nabycia wpisu konstytutywnego, czy deklaratoryjnego.

Dokonanie przez sąd wieczystoksięgowy błędnego wpisu może – jak już wskazano – dotyczyć zarówno rodzaju prawa, jak też ujawnienia prawa tożsamego rodzajowo, ale o odmiennej – w węższym bądź szerszym zakresie – treści. Taka sytuacja miała miejsce w rozpoznawanej sprawie, w której nabywca użytkowania wieczystego został ujawniony w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości oddanej mu w użytkowanie. Błędny wpis wówczas powoduje rozbieżność we wskazanym zakresie i pozostaje takim aż do czasu ewentualnego uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym względnie doprowadzenia ‎do „skorygowania” niezgodności poprzez dostosowanie stanu rzeczywistego‎do jawnego, tj. na podstawie przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Wypada na marginesie nadmienić, że wspomniane instrumenty prowadzą ‎do odmiennych skutków – pierwszy pozwala na doprowadzenie zgodności stanu jawnego z rzeczywistym (swoistej „korekty” błędnego wpisu), drugi zaś mając ‎na uwadze pewność obrotu i brak aktywności samych zainteresowanych – ‎na utrwalenie stanu jawnego i traktowanie jako rzeczywistego, w istocie zatem ‎do uzgodnienia stanu rzeczywistego z jawnym. Taka sytuacja nie miała jednak miejsca w niniejszej sprawie. Nie doszło bowiem do skutku w postaci utrwalenia stanu jawnego i uzgodnieniu z nim stanu rzeczywistego poprzez zastosowanie przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Właściciel nieruchomości skorzystał natomiast z rozwiązania przewidzianego w art. 10 u.k.w.h. jako instrumentu ochrony petytoryjnej, służącego doprowadzeniu do zgodności stanu jawnego według treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Ten ostatni stan (rzeczywisty) nie powstał na skutek orzeczenia uzgodnieniowego, lecz współistniał jednak jeszcze przed rozstrzygnięciem ‎o niezgodności w powyższym trybie, niejako równolegle z odmiennym stanem jawnym wynikającym z błędnego wpisu. Rację należy przyznać Sądom meriti, iż rozstrzygnięcie uzgodnieniowe nie ma charakteru prawo tworzącego i wpis na jego podstawie nie ma charakteru konstytutywnego. Sąd stwierdzając niezgodność weryfikuje to, jaki jest rzeczywisty stan prawny, tj. ten, który istniał, lecz nie znalazł odzwierciedlenia w treści wpisu w księdze wieczystej.

Jakkolwiek sam wpis własności jako prawa nieistniejącego pozostawał wadliwy, to jednak nie można z tego wywodzić, że nie wywołał on żadnych skutków prawnych. O tych była mowa powyżej.

Gdyby przyjąć założenie odmienne, należałoby uznać, że w żadnym przypadku błędnego wpisu polegającego na ujawnieniu innego prawa rzeczowego niż mające powstać zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, nie może dojść do rozporządzenia, a tym samym niezgodności między wpisem a rzeczywistym stanem prawnym. W takim jednak przypadku należałoby uznać, że sformułowanie „prawo wpisane błędnie” odnosi się jedynie do sytuacji, gdy chodzi o niezgodność odnoszącą się do treści prawa tożsamego rodzajowo z tym, które podlegało wpisowi zgodnie z treścią dokumentu będącego jego podstawą (np. służebności przechodu zamiast przejazdu, hipoteki opiewającej na sumę 10 000 zł, zamiast 20 000 euro itp.). Założenie takie nie znajduje uzasadnienia w świetle brzmienia art. 10 u.k.w.h. ‎i realizowanej w tym zakresie funkcji ochrony petytoryjnej rzeczowo uprawnionego.

Wyrok SN z dnia 18 maja 2023 r., II CSKP 1069/22

Standard: 74395 (pełna treść orzeczenia)