Odpowiedzialność w razie zbycia udziału przez dłużnika, który jest wyłącznym właścicielem nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę

Dłużnik, będący wyłącznym właścicielem nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę ponosi odpowiedzialność zarówno osobistą jak i rzeczową. Zbycie przez niego udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką, zarówno pod tytułem darmym jak i odpłatnym, powoduje utrzymanie się tego obciążenia w całości na każdym z powstałych udziałów. Oznacza to, że nabywca udziału staje się dłużnikiem rzeczowym do pełnej kwoty wierzytelności hipotecznej ze swojego udziału w nieruchomości.

Wprawdzie hipoteka może być ustanowiona również na części ułamkowej nieruchomości stanowiącej udział współwłaściciela, ale wypadku zbycia udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką na jej wykreślenie w tej części musiałby wyrazić zgodę wierzyciel. Nabywca udziału w nieruchomości obciążonej hipoteką mógłby stać się dłużnikiem osobistym tylko w wyniku czynności prawnej polegającej na przystąpieniu do długu, ewentualnie przejęcia długu za zgodą wierzyciela (art. 519 k.c.). Wierzyciel może - według swego uznania - żądać zaspokojenia przez dłużnika osobistego lub przez każdego z dłużników rzeczowych z osobna, lub wszystkich łącznie. W wypadku dochodzenia roszczeń jednocześnie od dłużnika osobistego i innego dłużnika rzeczowego powstaje między nimi stosunek solidarności niewłaściwej (in solidum).

Zaspokojenie wierzyciela przez dłużnika osobistego powoduje umorzenie wierzytelności, w tym hipotecznej, i wygaśnięcie zobowiązania oraz hipoteki, podczas gdy zaspokojenie dokonane przez dłużnika rzeczowego (właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką) nie powoduje wygaśnięcia stosunku zobowiązaniowego, który trwa nadal ze zmienionym podmiotem po stronie wierzyciela (tzw. subrogacja). Dłużnik rzeczowy jako osoba trzecia spłacająca wstępuje w prawa zaspokojonego wierzyciela do wysokości dokonanej zapłaty (art. 518 § 1 pkt 1 k.c.). Konsekwencje tych różnic są oczywiste.

Dłużnik osobisty, który spłacił własny dług, nie nabywa żadnych roszczeń zwrotnych wobec dłużnika rzeczowego. Dłużnik rzeczowy, który spłacił cudzy dług dobrowolnie bądź według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, nabywa takie roszczenie względem dłużnika osobistego, chyba że podmioty te inaczej się umówiły, co jest dopuszczalne bowiem 518 § 1 pkt 1 k.c. nie ma charakteru bezwzględnie obowiązującego.

Postanowienie SN z dnia 25 stycznia 2019 r., IV CSK 543/17

Standard: 73723 (pełna treść orzeczenia)