Wskazanie wartości nieruchomości podlegającej przewłaszczeniu

Wskazanie wartości nieruchomości podlegającej przewłaszczeniu pozwala na określenie wartości orientacyjnej zabezpieczenia w chwili jego ustanowienia, ocenie, czy nie dochodzi do nadzabezpieczenia, ale także służy dokonywaniu ustaleń dla potrzeb zobowiązań podatkowych, czy taks notarialnych. Wartość nieruchomości może zmienić się istotnie w okresie pomiędzy jej obciążeniem, a realizacją prawa zabezpieczającego.

Należy odróżnić wartość deklarowanego przez właściciela zabezpieczenia, w związku z jego ustanowieniem (wartości nieruchomości) określonego w § 5 umowy od wartości nieruchomości przyjętej ostatecznie na potrzeby rozliczenia zabezpieczonej wierzytelności przy realizacji zabezpieczenia, które może mieć miejsce wiele lat po ustanowieniu zabezpieczenia. Z umowy nie wynikało, aby deklarowana wartość zabezpieczenia (nieruchomości) określona sztywno, kwotowo w chwili jego ustanowienia na potrzeby umowy przenoszącej własność na wierzyciela, miała być przyjęta na potrzeby rozliczenia pożyczki w związku z realizacją zabezpieczenia. 

w § 5 umowy wartość nieruchomości 1 000 000 zł nie oznacza, że intencją stron było w przypadku realizacji zabezpieczenia, dla potrzeb rozliczenia umowy pożyczki przyjęcie jako wartości nieruchomości tej określonej kwoty. Brak ku temu wystarczających przesłanek, by nadać mu takie znaczenie, aby celem tego zapisu było sztywne określenie wartości nieruchomości w oderwaniu od jej wartości rynkowej na potrzeby rozliczenia wysokości zadłużenia pożyczki. Uznanie, że intencją stron było rozliczenie zadłużenia, stosując rynkową wartość przewłaszczonej nieruchomości nie może być uznane, w realiach sprawy, za stanowiącą przekroczenie dozwolonych granic wykładni w braku szerszego uzasadnienia tego zarzutu. Jak ustalono na etapie zawierania umowy nie sporządzano operatu szacunkowego nieruchomości, który mógłby być podstawą do ustalenia tej wartości. Tak też rozumiał znaczenie umowy wierzyciel. Jest to zgodne z zasadami i mechanizmem ustalania wartości aprobowanym w orzecznictwie. Z treści umowy i intencji stron wynika, że wierzyciel miał zbyć nieruchomość na wolnym rynku i zaspokoić się z uzyskanej ze sprzedaży ceny, co zakłada rynkowy, a nie sztywny mechanizm ustalania wartości nieruchomości na potrzeby rozliczenia pożyczki.

Wyrok SN z dnia 20 września 2022 r., II CSKP 930/22

Standard: 71550 (pełna treść orzeczenia)