Wartość katastralna nieruchomości (art. 150 u.g.n.)

Wartość katastralną ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych (szacunek wykonuje się tak samo jak w przypadku ustalania wartości rynkowej nieruchomości i stosuje się przy tym przepisy art. 149–159 u.g.n.). Jednakże w przypadku szacowania nieruchomości reprezentatywnych, a także przy tworzeniu map i tabel taksacyjnych stosuje się metody właściwe dla ustalania wartości rynkowej z pewną modyfikacją. Oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dokonywać można bowiem dla poszczególnych rodzajów nieruchomości i następuje ograniczenie szacowania wyłącznie do terenu jednej gminy (obszar ten nie musi być tożsamy z zasięgiem lokalnego rynku). Dopiero gdy brakuje dostatecznej liczby transakcji na terenie danej gminy, można brać pod uwagę ceny transakcyjne na terenie gmin sąsiednich.

Według § 4 ust. 1 rozporządzenia nieruchomości reprezentatywne wybiera się z uwzględnieniem charakterystycznych cech dla danego rodzaju nieruchomości w danej strefie, o której mowa w art. 166 ust. 1 u.g.n., zwanej strefą taksacyjną.

W art. 161 ust. 3 u.g.n. przesądzono, że czynności szacowania nieruchomości reprezentatywnych w celu ustalenia wartości katastralnej wykonują rzeczoznawcy majątkowi (choć skoro chodzi o określanie wartości nieruchomości, to wynika to także z wcześniejszych przepisów ustawy).

Rzeczoznawcy majątkowi nie ustalają wartości katastralnej nieruchomości, lecz jedynie szacują nieruchomości reprezentatywne w celu ustalenia tej wartości.

Szacowania wartości dokonuje się typowymi metodami szacowania określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Przy oszacowaniu nieruchomości reprezentatywnych, a także tworzeniu map i tabel taksacyjnych, stosuje się więc procedury (metody) dla ustalenia wartości rynkowej z pewnym ich modyfikowaniem. Owa modyfikacja w swojej tendencji sprowadza się do pewnych uproszczeń.

Wyrok SA w Katowicach  z dnia 30 maja 2017 r., V ACa 707/16

Standard: 71317 (pełna treść orzeczenia)