Wartość odtworzeniowa nieruchomości (art. 150 u.g.n.)

Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne (art. 150 ust. 3).

Zgodnie z treścią § 26 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) jeżeli określone nieruchomości nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować odpowiednio ceny transakcji za nieruchomości podobne na regionalnym albo też krajowym rynku nieruchomości. Nie wyklucza się także przyjmowanie odpowiednio cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne na zagranicznych rynkach nieruchomości. Z tego należy wyciągnąć wniosek, że brak obrotu podobnymi nieruchomościami tylko na rynku lokalnym nie stanowi wystarczającej przyczyny zastosowania wyceny nieruchomości według wartości odtworzeniowej. Dlatego poza nieruchomościami o szczególnym charakterze (np. cmentarzami, obiektami sakralnymi) oraz poza szczególnymi przepisami przewidującymi zastosowanie wartości odtworzeniowej (np. regulacje ubezpieczeniowe ) podejście kosztowe, dominujące przed wejściem w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami i wprowadzeniem pojęcia wartości rynkowej, ma obecnie marginalne znaczenie (zwrócił na to uwagę SN wyroku z dnia 5 października 2005 r., IV CK 106/05).

Wartość odtworzeniową określa się przy zastosowaniu podejścia kosztowego. Podejście to polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy tym podejściu oddzielnie określa się koszt zużycia gruntu, czyli koszt jaki musiałby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach, i koszt odtworzenia jego części składowych, czyli kwotę odpowiadającą kosztom ich odtworzenia, zastąpienia lub likwidacji. 

Wyrok SN z dnia 23 maja 2013 r., I CSK 701/12

Standard: 71305 (pełna treść orzeczenia)

Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Ustala się ją przy zastosowaniu podejścia kosztowego, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych (art. 150 ust. 3, art. 151 ust. 2 i art. 153 ust. 3 u.g.n.).

Wartość rynkową i wartość odtworzeniową nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w art. 174 i nast. u.g.n., kierując się metodami i technikami wyceny wskazanymi w rozporządzeniu z 2004 r., a poprzednio w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 230, poz. 1924) oraz w powołanym przez biegłego inż. W. S. rozporządzeniu z 1998 r.

Wyrok SN z dnia 11 stycznia 2007 r., II CSK 296/06

Standard: 71311 (pełna treść orzeczenia)