Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych wobec prawa użytkowania wieczystego

Niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, o której mowa w art. 5 u.k.w.h., uzasadniająca działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, może obejmować także stan, w którym prawo użytkowania wieczystego wygasło wskutek upływu czasu, na jaki zostało ustanowione, a mimo to nie zostało wykreślone z księgi wieczystej.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 u.k.w.h., domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemanie przewidziane w tym przepisie dotyczy więc także sytuacji, w której prawo jawne wygasło, ale nie zostało wykreślone z księgi wieczystej, zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, o której mowa w art. 5 u.k.w.h., uzasadniająca działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, może więc obejmować także stan, w którym prawo użytkowania wieczystego wygasło wskutek upływu czasu, na jaki zostało ustanowione, a mimo to nie zostało wykreślone z księgi wieczystej (por. wyrok SN z dnia 17 kwietnia 2015 r., III CSK 212/14).

Przepisy o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych pozwalają na sanowanie braku uprawnienia zbywcy do rozporządzania własnością nieruchomości. Takie same reguły należy przyjąć także w odniesieniu do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego i to zarówno w odniesieniu do sytuacji nabycia istniejącego prawa od osoby nieuprawnionej do jego rozporządzania, ale wpisanej jako użytkownik wieczysty w księdze wieczystej, jak również do sytuacji, w której dochodzi do zbycia tego prawa niewykreślonego z księgi wieczystej, mimo jego wygaśnięcia. Stanowisko to uzasadnia nie tylko to, że zgodnie z art. 237 k.c., do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości, ale również to, że art. 3 ust. 1 w zw. z ust. 2 u.k.w.h. jednoznacznie przesądza, że domniemanie związane z wpisem w księdze wieczystej - z którym łączy się zakres ochrony na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 u.k.w.h.) - obejmuje także sytuacje, gdy prawo wygasło, ale nie zostało wykreślone z księgi wieczystej. Nie można też przyjąć, aby sprzedaż wygasłego prawa użytkowania wieczystego naruszało bezwzględnie obowiązujące przepisy ustawy, w szczególności ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w konsekwencji, aby tę czynność prawną uznać z tej przyczny za nieważną na podstawie art. 58 § 1 k.c. Czynność ta jest więc bezskuteczna, chyba że nabywcę chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 u.k.w.h.).

Wyrok SN z dnia 12 kwietnia 2019 r., I CSK 172/18

Standard: 84982 (pełna treść orzeczenia)

Przyjmując w uchwale, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę użytkowania wieczystego także w razie wadliwego wpisu w księdze wieczystej Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jako właściciela nieruchomości, Sąd Najwyższy nadał istotne znaczenie treści wpisu do księgi wieczystej, w części, w jakiej wskazuje on podmiot określony w art. 232 k.c., którego nieruchomość mogłaby być obciążona użytkowaniem wieczystym, gdyby był on jej właścicielem. Decydujące zatem było stwierdzenie, czy w ogóle mogło powstać prawo użytkowania wieczystego w określonym kształcie prawnym na gruncie należącym do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Zastosowanie rękojmi nie byłoby natomiast możliwe gdyby doszło do obciążenia prawem użytkowania wieczystego gruntu prywatnego. Skoro zatem nie można ustanowić użytkowania wieczystego na gruncie prywatnym, to niemożliwe jest również zaistnienie tego skutku w wyniku działania rękojmi. Rękojmia chroni jedynie przed skutkami nabycia prawa od nieuprawnionego, nie chroni natomiast przed skutkami sprzeczności czynności z ustawą.

Uchwała SN z dnia 8 grudnia 2017 r., III CZP 71/17

Standard: 70467 (pełna treść orzeczenia)