Zobowiązanie realne pomiędzy właścicielem nieruchomości a budującym (art. 231 k.c.)

Przepis art. 231 k.c. stanowi źródło roszczeń, jakie powstają w chwili dokonania zabudowy, zarówno dla posiadacza nieruchomości, jak i jej właściciela, jeśli zostaną spełnione objęte nim przesłanki.

W doktrynie przyjmowane jest, że ten obligacyjny stosunek pomiędzy właścicielem nieruchomości a budującym zaliczany jest do zobowiązań realnych, które zbliżone są w pewnym stopniu do praw rzeczowych, jako związane z określoną sytuacją prawnorzeczową w tym znaczeniu, że jego podmiotami są osoby w pewien sposób związane z rzeczą, której to zobowiązanie dotyczy. Związek obligacji z prawem rzeczowym polega na tym, że podmiotem zobowiązania może być tylko osoba pozostająca w danej sytuacji prawnorzeczowej, a każda zmiana podmiotów stosunku prawnorzeczowego powoduje z mocy samego prawa zmianę stron zobowiązania, bez potrzeby dokonywania jakichkolwiek dalszych czynności. 

Stosownie do art. 231 § 2 k.c. żądanie właściciela nieruchomości o zobowiązanie tego, kto wzniósł na niej budynek lub inne urządzenie, przenoszące znacznie wartość zajętej na ten cel działki, do nabycia jej własności za odpowiednim wynagrodzeniem, skierowane być powinno przeciwko podmiotowi, który tego rodzaju nakłady poczynił bez względu na to, czy był posiadaczem nieruchomości i na jego dobrą lub złą wiarę. Z uwagi na to, że przepis ten należy do grupy przepisów regulujących ochronę własności, legitymację bierną ma również posiadacz nieruchomości bez tytułu prawnego. Treścią roszczenia z art. 231 § 2 k.c. jest uprawnienie do domagania się przeniesienia własności zabudowanej nieruchomości, które ma swoje źródło w prawie własności, a zatem niedopuszczalne jest przeniesienie tych uprawnień na inne osoby bez równoczesnego przeniesienia prawa własności zabudowanej nieruchomości. Za dopuszczalną przyjmuje się zmianę właściciela nieruchomości po powstaniu stosunku obligacyjnego, ponieważ na gruncie art. 231 k.c. jako zobowiązanego (§ 1) lub uprawnionego (§ 2) traktować należy każdoczesnego właściciela nieruchomości.

W odniesieniu do uprawnienia samoistnego posiadacza nieruchomości w dobrej wierze, który wzniósł budynek, nie została wyłączona możliwość zgłoszenia roszczenia z art. 231 § 1 k.c. przez jego następcę prawnego pod tytułem ogólnym, jeśli przeszło na niego posiadanie zabudowanej nieruchomości. Następstwo syngularne będzie związane z uprawnieniem przewidzianym tym uregulowaniem, jeśli jest konsekwencją umowy zawartej z tym posiadaczem, który wzniósł budynek i przeniósł na następcę posiadanie nieruchomości. Zmiana podmiotu po stronie zobowiązanego na podstawie art. 231 § 2 k.c. dotyczyć będzie następstwa pod tytułem ogólnym, a w przypadku następstwa syngularnego, jeśli poprzednik był samoistnym posiadaczem w dobrej wierze, uprawnionym do zgłoszenia roszczenia z art. 231 § 1 k.c.

W odniesieniu do posiadacza, który dokonał bezprawnie zabudowy wyrażane było w doktrynie zarówno stanowisko, że nie dochodzi do następstwa syngularnego, ponieważ nie ma podstaw do konstruowania domniemania zgody właściciela nieruchomości na przejęcie długu, obejmującego odpowiednie wynagrodzenie za nieruchomość, którą ma obowiązek nabyć, jak też wysunięto pogląd, że dochodzi do następstwa w przypadku przejścia posiadania gruntu i długu inwestora na następcę prawnego.

W rozpoznawanej sprawie za przekonujące uznać należało drugie z powołanych zapatrywań. Przepis art. 231 § 2 k.c. może być zastosowany również w stosunku do następcy prawnego podmiotu, który wzniósł budynek, jeżeli przemawia za tym, ze względu na okoliczności konkretnej sprawy, cel tego przepisu, którym jest zarówno ochrona właściciela, jak i uzgodnienie stanu własności ze stanem posiadania. Brzmienie tego przepisu i nieprzypadkowe zróżnicowanie sytuacji objętych § 1 i § 2 pozostaje w zgodzie z przeznaczeniem przepisów dotyczących ochrony własności. Dla interesu właściciela, który został naruszony zabudową jego nieruchomości jest rzeczą obojętną, kto tej budowy dokonał, wskazuje na to szerokie wyznaczenie kręgu zobowiązanych do nabycia nieruchomości.

Wyrok SN z dnia 21 września 2011 r., I CSK 721/10

Standard: 70393 (pełna treść orzeczenia)