Źródło samodzielnej legitymacji współwłaściciela rzeczy i zarządcy rzeczy

Źródłem samodzielnej legitymacji współwłaściciela rzeczy do dokonania czynności zachowawczej jest art. 209 k.c., zaś podstawą legitymacji zarządcy do dokonania czynności wchodzących w zakres jego kompetencji mogą być:

- umowa współwłaścicieli o powołaniu zarządcy, względnie

- postanowienie sądu o ustanowieniu zarządcy, albo też

- faktyczne wykonywanie zarządu przez jednego ze współwłaścicieli (stosownie do art. 200 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie), bez sprzeciwu pozostałych współwłaścicieli, przy czym do przyjęcia, że jeden ze współwłaścicieli faktycznie wykonuje zarząd, nie jest wystarczające dokonanie przez niego jednej czynności. Musi to być stałe wykonywanie czynności potrzebnych do prawidłowej gospodarki, w przeciągu czasu, który pozwala przyjąć, iż ma miejsce faktyczne wykonywanie zarządu przez jednego ze współwłaścicieli.

Zarządca jest uprawniony do pobierania, zamiast współwłaścicieli, wszelkich pożytków z nieruchomości, spieniężenia ich w granicach zwykłego zarządu oraz do prowadzenia spraw, które przy wykonywaniu zarządu okażą się potrzebne (zob. uz. wyroku SN z dnia 13 kwietnia 1966 r., II CR 24/66).

Zarządca jest przedstawicielem współwłaścicieli, lecz działa w imieniu własnym. Jeśli nie działa zarządca, to czynności związane z zarządem rzeczą wykonują współwłaściciele zgodnie z art. 200 k.c., ale jest to odrębna w stosunku do art. 209 k.c. podstawa prawna ich działania. W związku z czym, legitymacji współwłaściciela rzeczy do podjęcia czynności zachowawczej w rozumieniu art. 209 k.c. nie można wywodzić i łączyć z legitymacją zarządcy, czy też z legitymacją współwłaścicieli na podstawie art. 200 k.c.

Czynności zachowawcze w rozumieniu art. 209 k.c. nie są nakierowane na zarząd rzeczą wspólną i nie mogą być rozpatrywane w kategoriach sprawowania zarządu rzeczą wspólną, gdyż są to odrębne instytucje prawne, aczkolwiek każda czynność zachowawcza z założenia stanowić będzie czynność wchodzącą w skład czynności, jakie są podejmowane w ramach zarządu rzeczą wspólną. Jednak tego rodzaju czynność jest oderwana od istoty sprawowania zarządu, który obejmuje ogół czynności i działań podejmowanych w celu gospodarowania rzeczą wspólną, ale także i jej ochrony. Zarząd jest wykonywany w sposób stały, zaś czynności zachowawcze oceniane w świetle art. 209 k.c. mają charakter jednorazowy, incydentalny i wynikają z istoty współwłasności rzeczy, którą cechuje jedność przedmiotu, wielość podmiotów i niepodzielność samego prawa.

Zarządca rzeczy, który jest jednocześnie współwłaścicielem może dokonać czynności wykraczającej poza zakres zwykłego zarządu, jeśli będzie to czynność dokonana w warunkach, o których mowa w art. 209 k.c. Wówczas nie będzie to czynność zarządcy, lecz czynność zachowawcza dokonana przez współwłaściciela i będzie oceniana pod kątem spełnienia przesłanek z art. 209 k.c.

Czynności zarządu rzeczą wspólną są czynnościami gospodarowania, natomiast czynności zachowawcze, stanowią przejaw ochrony wspólnego prawa i nie wchodzą w zakres pojęcia zarządu.

Uchwała SN z dnia 15 listopada 2018 r., III CZP 50/18

Standard: 70032 (pełna treść orzeczenia)