Powołanie się na błąd przez nabywcę nieruchomości wpisanej do księgi wieczystej (art. 84 k.c. i art. 2 u.k.w.h.)
Błąd (art. 84 k.c.)
Nabywca nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej nie może powoływać się na błąd (art. 84 k.c.) co do stanu prawnego nieruchomości i obciążenia jej hipoteką, jeżeli przed zawarciem umowy kupna nieruchomości nie zapoznał się z treścią księgi wieczystej, poprzestając na oświadczeniu zbywcy o braku obciążenia (art. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, jedn. tekst: Dz.U. z 2013 r., poz. 707 ze zm.).
Księgi wieczyste są jawne zarówno pod względem formalnym, co oznacza uprawnienie każdego do przeglądania księgi i otrzymania z niej odpisów, jak i materialnym, o czym stanowi art. 3 KWU zawierający domniemanie prawne zgodności wpisu prawa jawnego wpisanego do księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Obecnie, gdy księgi wieczyste prowadzone są w systemie elektronicznym, dane w nich zawarte są łatwo dostępne dla każdej osoby zainteresowanej, gdyż elektroniczna księga wieczysta może być wywołana do wglądu na ekran monitora w każdym sądzie rejonowym prowadzącym księgi wieczyste w systemie elektronicznym, jeśli jest on już podłączony z centralną bazą danych, a ponadto na stronach internetowych Ministerstwa Sprawiedliwości udostępniona jest możliwość ich przeglądania.
Konsekwencją zasady jawności ksiąg wieczystych jest przewidziana w zdaniu drugim omawianego przepisu nieskuteczność powoływania się na nieznajomość wpisów i uczynionych wzmianek o złożonych wnioskach o wpis. Nikt nie może zatem skutecznie powoływać się na to, że nie znał stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej. Dotyczy to każdej czynności prawnej, której ważność lub skuteczność zależy od określonych przesłanek ujawnionych w księdze wieczystej, dlatego strona czynności prawnej dotyczącej nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej ma we własnym interesie obowiązek zapoznania się z treścią księgi wieczystej przed dokonaniem tej czynności prawnej i ustalenia na podstawie wpisów zawartych w tej księdze, stanu prawnego nieruchomości. Jeżeli nie sprawdziła księgi wieczystej, nie może powoływać się na nieznajomość zawartych w niej wpisów.
Innymi słowy strona czynności prawnej mającej za przedmiot nieruchomość uregulowaną w księdze wieczystej nie może poprzestać na oświadczeniu kontrahenta umowy o stanie prawnym nieruchomości, w szczególności na jego oświadczeniu o nie istnieniu obciążeń nieruchomości na rzecz osób trzecich, a powinna zapoznać się z treścią wpisów w księdze wieczystej, a jeżeli tego zaniechała, poprzestając na oświadczeniu kontrahenta, nie może powoływać się na wprowadzenie jej w błąd, co do stanu prawnego nieruchomości i nieświadomość istnienia obciążającej nieruchomość hipoteki, jeżeli była ona wpisana do księgi wieczystej przed dokonaniem przez strony kwestionowanej czynności prawnej.
Jest to konsekwencja zasad określonych w art. 2 KWU. Przyjęcie, że strona może w takiej sytuacji powołać się na wprowadzenie jej w błąd przez kontrahenta i uchylić się od skutków prawnych oświadczenia woli dotyczącego nieruchomości, oznaczałoby dopuszczenie do wyprowadzania korzystnych dla strony skutków prawnych z jej nieznajomości wpisów w księdze wieczystej, wynikającej z nie zapoznania się przez stronę, na skutek niedbalstwa, z treścią tej księgi. Jak słusznie zarzuca skarżący, taka wykładnia prowadziłaby do praktycznego pozbawienia znaczenia regulacji zawartej w art. 2 KWU, a tym samym wzruszenia podstawowego filaru, na którym opiera się pewność obrotu nieruchomościami.
Wykładnia taka byłaby także sprzeczna z wykładnią pojęcia błędu istotnego, w rozumieniu art. 84 § 2 k.c.. Zgodzić się bowiem należy ze stanowiskiem Sądu Najwyższego zawartym w wyrokach z dnia 30 czerwca 2005 r. IV CK 799/04 (OSNC 2006/5/94) i z dnia 18 marca 2010 r. V CSK 337/09, że nie jest błędem istotnym, w rozumieniu powyższego przepisu, lecz lekkomyślnością, nieznajomość przedmiotu spadku pozostająca w związku przyczynowym z nie dołożeniem przez spadkobiercę należytej staranności w ustaleniu rzeczywistego stanu majątku spadkowego. Taka lekkomyślność zaś nie stanowi podstawy uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli w oparciu o przepisy o wadach oświadczenia woli.
Tym bardziej więc należy uznać, że skoro zgodnie z art. 2 KWU nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej, to nikt nie może powoływać się na błąd co do przedmiotu umowy sprzedaży nieruchomości, w zakresie ujawnionym w księdze wieczystej.
Nie jest więc błędem, w rozumieniu art. 84 § 1 zd. 1 i § 2 k.c., nieznajomość stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej, pozostająca w związku przyczynowym z nie zapoznaniem się nabywcy z aktualną treścią księgi wieczystej. W szczególności nie jest takim błędem nieznajomość faktu obciążenia nieruchomości hipoteką, pozostającą w związku przyczynowym z nie zapoznaniem się przez nabywcę z aktualną treścią wpisów w księdze wieczystej a poprzestanie na oświadczeniu zbywcy o braku obciążeń na rzecz osób trzecich.
Wyrok SN z dnia 13 grudnia 2012 r., IV CSK 204/12
Standard: 68587 (pełna treść orzeczenia)