Ochrona prawnorzeczowa i odszkodowawcza właściciela w związku z przyrostem jego majątku w wyniku wzniesienia budynku na jego nieruchomości przez posiadacza

Interes majątkowy właściciela związany z przyrostem jego majątku w wyniku wzniesienia budynku na jego nieruchomości przez posiadacza (ze środków posiadacza) podlega ochronie prawnorzeczowej i odszkodowawczej.

Powyższe stwierdzenie oznacza, iż domaganie się przez właściciela odszkodowania ‎z tytułu utraty wartości budynku w następstwie bezprawnych działań osoby trzeciej nie może być per se kwalifikowane jako nadużycie prawa. Dotyczy to także sytuacji, w której posiadaczowi wznoszącemu taki budynek przysługiwało z tego tytułu roszczenie o zwrot wartości nakładów, jest to bowiem kwestia rozliczeń między właścicielem a posiadaczem, które co do zasady są dla osoby trzeciej (sprawcy szkody) prawnie obojętne. Natomiast roszczenie odszkodowawcze właściciela względem osoby trzeciej i zapłata przez nią oszkodowania mogą mieć znaczenie jako surogat uzyskanej i utraconej przez właściciela korzyści (por. art. 406 k.c. i art. 124 kodeksu zobowiązań).

Sytuacja, ‎w której właściciel nieruchomości zostaje bezprawnie wyzuty z jej posiadania, ‎a następnie posiadacz wznosi na niej budynek, należy do typowych, czego wyrazem są de lege lata normy wyrażone w art. 226, art. 227 i art. 231 k.c., a de lege derogata – w art. 73-74 dekretu z dnia 11 października 1946 r. Prawo rzeczowe (Dz. U. Nr 57, poz. 319 ze zm.; dalej – „Prawo rzeczowe”).

W orzecznictwie wczesnopowojennym wyjaśniono dobitnie, że dotyczy to także sytuacji, w której przedmioty połączył ‎z nieruchomością okupant, czego wyrazem jest stanowisko, iż jeżeli z materiału budowlanego, otrzymanego z rozbiórki - dokonanej przez Niemców - domu powoda, wystawiony został na gruncie pozwanego nowy dom, właścicielem tego domu stał się właściciel gruntu, na którym się dom znajduje, i powód nie może domagać się odłączenia domu od gruntu i przeniesienia go na swój grunt pomimo całej bezprawności dokonanej przez Niemców rozbiórki jego domu, lecz może tylko poszukiwać jego wartości oraz stosownie do okoliczności wynagrodzenia szkód ‎i strat (zob. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 1948 r., I C 1895/47). Tym bardziej więc chroniony powinien być właściciel bezprawnie wyzuty ‎z posiadania nieruchomości przez okupanta, z czym wiązało się wzniesienie na niej budowli przez posiadacza. Trzeba też zwrócić uwagę, że przeciwne zapatrywanie, uznające przyrost majątku właściciela nieruchomości wynikający z zastosowania zasady superficies solo cedit i wzniesienia na tej nieruchomości budowli przez posiadacza w złej wierze (z jego środków), za dobro prawnie niechronione, oznaczałoby, iż osoba trzecia, która uszkodziła czy zniszczyła ów budynek, nie byłaby narażona na odpowiedzialność odszkodowawczą względem właściciela, co jest nie do przyjęcia.

Wyrok SN z dnia 9 września 2022 r., II CSKP 289/22

Standard: 68481 (pełna treść orzeczenia)