Odmowa dokonania czynności notarialnej a przerwa biegu terminu do złożenia oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu

Dokonana ocena przemawia za dopuszczeniem przerwy biegu terminu zawitego do złożenia oświadczenia skorzystaniu z prawa pierwokupu wypadku wniesienia zażalenia na odmowę dokonania czynności notarialnej polegającej na przyjęciu wskazanego oświadczenia. Obok argumentów powołanych wyżej wskazać należy że wykonanie prawa pierwokupu polega na jednostronnym oświadczeniu woli uprawnionego podmiotu, które prowadzi do zawarcia między zobowiązanym a uprawnionym umowy sprzedaży prawa objętego pierwokupem i ubezskutecznienia warunkowej umowy sprzedaży. Instytucja pierwokupu ma charakter wyjątkowy i, w wypadku obrotu prawem użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości, umożliwia samorządowi terytorialnemu jej przejęcie. W tym wypadku dodatkowo z uwagi na to że grunty znajdowały się w zasobie komunalnym prowadziło na skutek konfuzji do wygaśnięcia wskazanego terminowego prawa rzeczowego obciążającego nieruchomość i umożliwiał właścicielowi odzyskanie pełni praw, a następnie samodzielne jej zagospodarowanie bądź zbycie przy uzyskaniu pełnego ekwiwalentu wartości, który umożliwi realizację ustawowych zadań gminy. Okoliczności te mogą być skutecznie przeciwstawione interesowi indywidualnych inwestorów (nabywców z umowy warunkowej).

Termin prekluzyjny do złożenia oświadczenia skorzystaniu z prawa pierwokupu ma charakter pozasądowy, jest krótki i nie istnieje inna droga pozwalająca na realizację uprawnień majątkowych gminy. Przepisy o pierwokupie prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości i związanych z tym terminach mają charakter bezwzględnie obowiązujący (ius cogens). W tej sytuacji i wobec odmowy dokonania przez ustawowo wyznaczonego notariusza czynności notarialnej, polegającej na stwierdzeniu złożenia jednostronnego oświadczenia woli, wymagającego pod rygorem nieważności tej kwalifikowanej formy, wniesienie zażalenia stanowiło jedyny sposób obrony praw dostępny Gminie K.

Orzecznictwo sądowe także dopuszcza stosowanie per analogiam przepisów o przerwie i zawieszeniu biegu terminów przedawnienia do terminów zawitych. W odniesieniu do instytucji pierwokupu Sąd Najwyższy wypowiedział się, w cytowanym przez Sąd I instancji, postanowieniu z dnia 1 grudnia 1971 r. II CRN 320/71 (OSN 1972 nr 6 poz. 111) stwierdzając, że stosując odpowiednio w drodze analogii przepis art. 123 § 1 pkt 1 k.c., należy uznać, że jeżeli państwowe biuro notarialne odmówiło sporządzenia w terminie określonym w art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 14 VII 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (jedn. tekst: Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159) aktu notarialnego obejmującego oświadczenie prezydium rady narodowej o wykonaniu prawa pierwokupu (art. 29 i 31 ustawy), a na tę odmową dokonania czynności notarialnej uprawnione prezydium rady narodowej wniosło zażalenie (art. 33 pr. o not.), to bieg terminu z art. 31 ust. 1 tej ustawy przerywa się w dacie zgłoszenia przez prezydium rady narodowej w państwowym biurze notarialnym żądania sporządzenia aktu notarialnego obejmującego oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu. Stanowisko to akceptowane jest w literaturze (por. J. Górecki Umowne prawo pierwokupu Zakamycze 2000 r. str. 204). Zgadzając się ze skarżącymi tylko co do tego, że motywy rozstrzygnięcia w części utraciły swą aktualność Sąd Apelacyjny uznaje że, z przyczyn wyczerpująco wyżej omówionych, pogląd Sądu Najwyższego znajduje oparcie także w aktualnej aksjologii wynikającej z dokonanych zmian ustrojowych.

Wyrok SA w Warszawie z dnia 4 czerwca 2009 r., I ACa 4/09

Standard: 4933