Wpis prawa własności nieruchomości budynkowej i lokalowej

Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz.U. z 2013 r., poz. 707 ze zm.) dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą (przy czym księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste obejmuje również budynek stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności). O ile zatem wpis nieruchomości gruntowej do księgi wieczystej jest dla tej nieruchomości czynnikiem wyodrębniającym ją z nieruchomości o jakich stanowi w art. 46 § 1 k.c., o tyle wpis prawa własności nieruchomości budynkowej i lokalowej jest nadto czynnikiem kreującym te prawa.

Wyodrębnienie lokalu i to zarówno wówczas gdy wyodrębnienie następuje w budynku stanowiącym cześć składową nieruchomości gruntowej jaki i wówczas gdy następuje w budynku stanowiącym nieruchomość budynkową, dokonywa się ramach jednej księgi wieczystej. Jeżeli do wyodrębnienia lokalu dochodzi w budynku stanowiącym część składową nieruchomości gruntowej, księga wieczysta dla nieruchomości gruntowej, po założeniu księgi wieczystej dla lokalu, staje się księgą obejmującą nieruchomość wspólną. Nieruchomość wspólna, stanowiąca przedmiot współwłasności właścicieli lokali, obejmuje więc pozostałą część budynku i te jego urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu a także grunt, na którym budynek wzniesiono i tak rozumiana nieruchomość wspólna jest tylko jedna, ponieważ jedna jest tu księga wieczysta. Nieruchomość wspólna jest więc konstrukcją prawną funkcjonującą wyłącznie w powiązaniu z wpisami, zarówno w dziale pierwszym jak i drugim, jednej tylko księgi wieczystej. Udział w nieruchomości wspólnej jest ponadto prawem związanym z własnością lokalu co oznacza, że obrót prawem do lokalu dla ważności takiej czynności prawnej wymaga przeniesienia prawa do nieruchomości wspólnej. Jeżeli do wyodrębnienia lokalu dochodzi w nieruchomości budynkowej, to współwłasność poszczególnych właścicieli lokali obejmuje niewydzielone części budynku, nadto przysługuje im udział w prawie użytkowania wieczystego. Nie przesądzając, wobec braku w okolicznościach sprawy ku temu takiej potrzeby, które prawo w razie wyodrębnienia własności lokalu w budynku stanowiącym własność użytkownika wieczystego jest prawem głównym, a które związanym, należy jedynie zauważyć, że i w takiej sytuacji występuje konstrukcja prawa związanego, nakazująca przyjmowanie, że rozłączny obrót prawem do lokalu i prawami, które pozostały w księdze, z której lokal wyodrębniono, jest niedopuszczalny.

Z powyższego wynika, że struktura tak faktyczna jak i prawna nieruchomości wspólnej wskazuje na jej jednolitość. Jej istnienie wiąże się z treścią jednej księgą wieczystą, a konstrukcja praw związanych wyklucza, aby związanie dotyczyło praw wpisanych w różnych księgach wieczystych. Nie może zatem istnieć odrębna własność lokalu związana z nieruchomościami wspólnymi objętymi dwoma lub więcej księgami wieczystymi skoro wyodrębnienie lokalu nastąpić może wyłącznie z jednej nieruchomości, a ta musi mieć urządzoną jedną księgę wieczystą. Istotnym argumentem przeciwko dopuszczalności istnienia więcej niż jednej nieruchomości wspólnej jest uregulowanie ujęte w art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali określające wielkość udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej.

Jeżeli mamy do czynienia z nieruchomością budynkową, a więc z sytuacją w której obiekt na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste spełnia niezbędne kryteria uznania go za budynek i w takiej nieruchomości budynkowej dochodzi do ustanowienia odrębnej własności lokalu, to zagadnienie wyodrębnienia jednego lokalu z kilku nieruchomości budynkowych w ogóle nie powstaje ponieważ taka sytuacja po prostu nie powstanie. Na każdej nieruchomości gruntowej oddanej w wieczyste użytkowanie, wyodrębnionej przez wpis w księdze wieczystej, znajdować się bowiem będzie budynek stanowiący własność użytkownika wieczystego. Powtórzyć należy, że wyodrębnienie lokalu może nastąpić z jednej nieruchomości w znaczeniu wieczystoksięgowym i w związku z tym z własnością wyodrębnionego lokali związany jest jeden udział w nieruchomości wspólnej.

Można dodać, że jeżeli budynek został wzniesiony na dwóch nieruchomościach w znaczeniu wieczystoksięgowym, stanowiącym własność tego samego podmiotu i zarówno jedna jak i druga nieruchomość stanowią przedmiot użytkowania wieczystego tego samego podmiotu, to wyodrębnienie lokalu znajdującego się w takim budynku jest możliwe, o ile nieruchomości te zostaną połączone w jedną nieruchomość w znaczeniu wieczystoksięgowym. 

Uchwała SN z dnia 26 lutego 2014 r., III CZP 109/13

Standard: 68087 (pełna treść orzeczenia)

Z art. 3 ust 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz.U z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej – „”u.w.l.”) wynika, że odrębna własność lokalu jest prawem głównym, a związany z nią udział w prawach do nieruchomości wspólnej – prawem akcesoryjnym. W konsekwencji, jak trafnie uznał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 czerwca 1997 r., I CKN 144/97, nie jest możliwe dokonanie zmiany wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej bez co najmniej jednoczesnego dokonania zmiany wpisu w księdze prowadzonej dla wyodrębnionego z niej lokalu. Możliwe jest natomiast uzgodnienie z rzeczywistym stanem prawnym treści księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej bez uprzedniego uzgodnienia treści księgi prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Taki też pogląd wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 listopada 2008 r., IV CSK 264/08).

Wyrok SN z dnia 12 sierpnia 2009 r., IV CSK 81/09

Standard: 71408 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy