Wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej

Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego związanego z prawem własności wyodrębnionego lokalu mieszkalnego powinna być wypowiedziana w całości wszystkim współwłaścicielom tego lokalu (art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).

Wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej jest jednostronną czynnością prawa cywilnego właściciela gruntu i zostaje dokonane poprzez złożenie wieczystemu użytkownikowi oświadczenia woli zgodnego z wymogami określonymi w art. 78 § 1 u.g.n. Użytkowanie wieczyste może przysługiwać danemu podmiotowi w całości albo być przedmiotem współużytkowania w częściach ułamkowych i wówczas każdego ze współużytkowników łączy z właścicielem odrębny stosunek prawny. W tym drugim wypadku, oświadczenie o wypowiedzeniu opłaty rocznej odpowiadającej ich udziałowi we współużytkowaniu musi być złożone wszystkim współużytkownikom, bo odnosi skutek tylko wobec jego adresata.

Skoro art. 238 k.c. nakłada obowiązek uiszczania opłaty na użytkownika wieczystego a art. 78 § 1 u.g.n. nakazuje dokonać wypowiedzenia jej wysokości również użytkownikowi wieczystemu, to złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu całej opłaty dotyczy każdego użytkownika wieczystego, niezależnie od tego czy służy mu samodzielnie prawo do udziału w użytkowaniu wieczystym związanym z danym lokalem, czy też wspólnie, w częściach ułamkowych z innymi współwłaścicielami lokalu. Współwłaściciele wyodrębnionego lokalu, którym służą udziały w udziale prawa wieczystego użytkowania są bowiem „użytkownikiem wieczystym” w rozumieniu art. 78 § 1 k.p.c.

Zasada jedności udziału w nieruchomości wspólnej sprzeciwia się przyjęciu poglądu zaprezentowanemu przez Sąd Okręgowy, że oświadczenie o wypowiedzeniu opłaty powinno być złożone każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionego lokalu w części odpowiadającej ich udziałom we współwłasności lokalu. Prowadziłoby to do niedopuszczalnej sytuacji, w której w zależności od aktywności poszczególnych współwłaścicieli, w ramach jednego udziału w prawie użytkowania wieczystego mogłoby dojść do zróżnicowania części jednej opłaty ustalonej dla tego udziału. 

Powyższe rozważania nie odnoszą się do wypadku, gdy prawo własności wyodrębnionego lokalu jest przedmiotem współwłasności łącznej.

Uchwała SN z dnia 14 maja 2014 r., III CZP 19/14

Standard: 67963 (pełna treść orzeczenia)

Wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty związanej z wykonywaniem prawa użytkowania wieczystego ma charakter jednostronnej czynności prawnej, stanowiącej rodzaj oferty dotyczącej zmiany wysokości opłaty. Jest to wypowiedzenie zmieniające konkretną umowę o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, w zakresie wysokości obowiązującej opłaty rocznej. Orzeczenie sądu ustalające wysokość opłaty należnej po dokonaniu wypowiedzenia zastępuje oświadczenie woli i ma charakter konstytutywny. Na skutek jego wydania dochodzi do ukształtowania sytuacji podmiotów konkretnego stosunku prawnego powstałego na skutek zawarcia umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Postanowienie SN z dnia 30 marca 2011 r., III CZP 3/11

Standard: 67964 (pełna treść orzeczenia)