Wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości (art. 154 ust. 1 u.g.n.)

Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości (rozumiany zgodnie z art. 4 pkt 17 u.g.n.) oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. 

W przypadku aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego należy także uwzględnić przepisy rozporządzenia wydanego na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 159 u.g.n. W § 28 ust. 1 w zw. z ust. 4 rozporządzenia wskazano, że wartość nieruchomości jako przedmiotu własności jest określana z zastosowaniem podejścia porównawczego, czyli – stosownie do art. 153 ust. 1 u.g.n. – przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, z zastrzeżeniem korekty tych cen ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu.

Z art. 154 ust. 1 u.g.n. wynika, po pierwsze, że katalog czynników, które powinny być uwzględnione przez biegłego, ma charakter otwarty, o czym świadczy użyte w przepisie słowo „w szczególności”. Biegły ma zatem wziąć pod uwagę nie tylko kryteria wprost wymienione, lecz także inne cechy charakteryzujące nieruchomość, które w badanych okolicznościach – w świetle wiedzy i doświadczenia biegłego – w warunkach obrotu rynkowego miałyby znaczenie dla określenia wartości nieruchomości.

Po drugie, wśród tych czynników powinny być uwzględnione kryteria wskazane w rozporządzeniu (o czym dalej), a także parametry służące charakterystyce nieruchomości podobnych, w tym, niewymienione wprost w art. 154 ust. 1 u.g.n., przeznaczenie gruntu (jako pojęcie szersze od przeznaczenia w planie miejscowym, czyli miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 4 pkt 5 u.g.n.) i sposób korzystania z nieruchomości. Skoro istotą podejścia porównawczego jest określenie wartości nieruchomości wycenianej na podstawie cen nieruchomości podobnych, a w pojęciu tych nieruchomości, zdefiniowanym w art. 4 pkt 16 u.g.n., mowa m.in. o wskazanych wyżej czynnikach, to zasadniczo należy je brać pod uwagę także w opisie nieruchomości wycenianej. W innym razie porównanie takie byłoby co najmniej niepełne, a oszacowanie nieruchomości – zawodne.

Eliminacja kryterium przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym spośród czynników uwzględnianych przy wycenie byłaby sprzeczna z założeniami art. 154 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którymi w wycenie nieruchomości, także na potrzeby aktualizacji opłat rocznych, powinny być brane pod uwagę wszystkie parametry miarodajne dla określenia wartości gruntu. Katalog kryteriów wymienionych w tym przepisie jest otwarty („w szczególności”), a zadaniem sądu pozostaje zbadanie, przy pomocy opinii biegłego, jak – na wskazany w § 28 ust. 5 rozporządzenia „dzień aktualizacji opłat” – kształtowały się czynniki stanu nieruchomości i celu prawa użytkowania wieczystego. Ostatecznym efektem wyceny nieruchomości, pozwalającej na ustalenie wysokości opłat rocznych, powinno być uzyskanie informacji o rynkowej wartości danego gruntu (art. 77 ust. 1 i art. 151 ust. 1 u.g.n.), a kryteria wynikające z art. 154 ust. 1 u.g.n., w tym niewymienione w tym unormowaniu wprost, powinny służyć poznaniu tej właśnie wartości. Reguła ta nie jest – i nie mogłaby być – modyfikowana przepisami rozporządzenia.

Pojęcie „celu” wykorzystania nieruchomości publicznoprawnej jest esencjonalnie związane z przedmiotem regulacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym – z unormowaniem oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Kryterium powyższe nie zostało wskazane w art. 154 ust. 1 u.g.n., gdyż jest to unormowanie o charakterze ogólnym, stosowane w określaniu wartości różnych nieruchomości i przy różnych celach wyceny (art. 149 u.g.n.). Nawiązanie do tego czynnika, jako charakterystycznego dla oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, nastąpiło natomiast w § 28 ust. 5 rozporządzenia, który z dniem 26 sierpnia 2011 r. został uzupełniony o zastrzeżenie dotyczące „uwzględnienia celu (…)”. Zmianę tę należy wiązać właśnie z dostrzeżeniem przez prawodawcę potrzeby zaakcentowania, że skoro mowa o aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, to nie powinien być pomijany cel powstania tego prawa, ustalony na datę aktualizacji.

Uwzględnienie „celu” oznacza w istocie konieczność wzięcia pod uwagę wynikających z niego atrybutów i ograniczeń, wpływających na zakres swobody uprawnionego w sposobie wykorzystania gruntu, a tym samym na wartość nieruchomości jako przedmiotu obrotu. W warunkach rynkowych ramy takiego korzystania, wyznaczone wspomnianym celem, mają bowiem wpływ na cenę nieruchomości. Z tego powodu prawodawca przyjmuje, że w razie aktualizacji opłaty, wymagającej zbadania, czy wartość nieruchomości uległa zmianie, powinien być uwzględniany pierwotny cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 u.g.n., tzn. możliwości zmiany tego celu, jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości.

Wyrok SN z dnia 14 października 2022 r., II CSKP 588/22

Standard: 67866 (pełna treść orzeczenia)

Dokonując wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest zachować reguły przewidziane w przepisach art. 149 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst Dz.U. z 2018 r., poz. 121) oraz w przepisach wykonawczych do tej ustawy, dotyczące zasad szacowania nieruchomości, wydanych na podstawie jej art. 159. Sposób wyceny nie jest dowolny, lecz zasadniczo wyznacza go cel, jakiemu służy operat i możliwości wykonania wyceny według metody podstawowej dla danego rodzaju oszacowania. Możliwe jest też zastosowanie metody mieszanej (art. 152 ust. 2 u.g.n.). Artykuł 154 u.g.n. nie ma więc znaczenia samodzielnego i nie przyznaje rzeczoznawcy nieskrępowanej swobody wyboru, lecz uprawnia go do określenia metody wyceny w granicach wyznaczonych w przepisach. 

Postanowienie SN z dnia 16 kwietnia 2018 r., I CSK 119/18

Standard: 71319 (pełna treść orzeczenia)

Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyłącznym uprawnieniem rzeczoznawcy majątkowego jest wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Przepis ten wskazuje jednak kryteria, którymi musi się kierować rzeczoznawca, dokonując tego wyboru, nie ulega jednak wątpliwości, że pierwszorzędną rolę odgrywa cel wyceny.

Wyrok SN z dnia 7 października 2005 r., IV CK 106/05

Standard: 71308 (pełna treść orzeczenia)