Zastrzeżenie zapłaty sumy pieniężnej na wypadek wypowiedzenia najmu przed upływem oznaczonego terminu

Zastrzeżenie obowiązku zapłaty - przez każdą ze stron - uzgodnionej sumy pieniężnej na wypadek wypowiedzenia umowy najmu przed upływem oznaczonego terminu nie ogranicza prawa do wypowiedzenia umowy, a jedynie ma zniechęcać do jego dokonania, podtrzymując trwałość umowy.

Biorąc pod uwagę cel zawarcia umowy, którym było prowadzenie konkretnej działalności przez najemcę (wynajem samochodów, myjnia samochodowa), a także określone w umowie obowiązki najemcy związane z prowadzeniem tej działalności (w szczególności przystosowanie przedmiotu najmu do prowadzenia zamierzonej działalności, uzyskanie wszelkich pozwoleń oraz uzgodnień właściwych organów, zapewnienie dla przedmiotu umowy dostępu do drogi publicznej na własny koszt i ryzyko), łatwe do ustalenia są powody, dla których strony pragnęły nawiązania współpracy trwałej lub przynajmniej – określonej w dłuższej perspektywie czasowej. Można również znaleźć racjonalne przyczyny, dla których strony nie zdecydowały się na zawarcie umowy na czas oznaczony, gwarantującej jeszcze wyższy stopień trwałości stosunku prawnego, bo uniemożliwiającej wcześniejsze wypowiedzenie poza szczególnymi przypadkami. Interes ekonomiczny tej strony, która chce wcześniejszego zakończenia stosunku prawnego (w tym przypadku interes wynajmującego, który pozyskał możliwość zbycia nieruchomości), może okazać się istotniejszy niż interes drugiej strony. W takim wypadku wynajmujący mógł wypowiedzieć umowę, jednak z wypowiedzeniem tym wiązał się obowiązek zapłaty określonej kwoty, która z założenia miała rekompensować drugiej stronie wcześniejsze zakończenie najmu. Takie ukształtowanie stosunku prawnego stanowiło rezultat wyważenia interesów zarówno wynajmującego, jak i najemcy, było racjonalne i nie sprzeciwiało się naturze zobowiązania.

Brak sprzeczności z naturą zobowiązania wynika także stąd, że zbliżoną co do skutku ekonomicznego (choć różniącą się konstrukcją prawną) instytucję przewiduje wyraźnie ustawodawca, dopuszczając możliwość zastrzeżenia odstępnego (art. 396 k.c.). Także w tej sytuacji strona, która chce wywikłać się ze stosunku prawnego, może to uczynić, ale jednocześnie zobowiązana jest zrekompensować niedogodności drugiej stronie.

 Wyrok SN z dnia 18 sierpnia 2022 r., II CSKP 390/22

Standard: 67725 (pełna treść orzeczenia)