Wady lokalu wybudowanego i sprzedanego przez dewelopera

W razie wystąpienia wad lokalu wybudowanego i sprzedanego przez dewelopera, mają zastosowanie przepisy o rękojmi za wady rzeczy oznaczonej co do tożsamości. 

Jeżeli sprzedaż lokalu z wadami nastąpiła w ramach umowy deweloperskiej, która przewidywała obowiązek dewelopera między innymi wybudowania domu, wyodrębnienia i sprzedaży lokali, to ze względu na elementy umowy o roboty budowlane, zastosowanie znajdzie art. 656 § 1 k.c., stanowiący, że do wad lokalu stosuje się odpowiednio przepisy umowy o dzieło, a więc art. 637 i art. 638 k.c. Zgodnie zaś z art. 638 k.c., do rękojmi za wady dzieła stosuje się przepisy o rękojmi przy sprzedaży, w tym art. 566 k.c., przewidującego możliwość żądania także odszkodowania.

W sprawie źródłem szkody było wadliwe wykonanie przez stronę pozwaną zobowiązania i przekazanie im lokalu, w którym występowało nadmierne nasilenie hałasu oraz nie usunięcie tej wady mimo wezwania, a szkodą – wydatki, które musieli ponieść wynajmując dom, w którym zaspokajali swoje potrzeby mieszkaniowe. Zgodnie z art. 361 § 1 k.c. jest to szkoda w postaci damnum emergens polegająca na zwiększenia przez określony czas wydatków, których powodowie nie ponosiliby, gdyby pozwana właściwie wykonała zobowiązanie.

Dłużnik zobowiązany jest do wynagrodzenia szkody spowodowanej przez niemożność korzystania z rzeczy, a zatem co do zasady jest zobowiązany do pokrycia kosztów wynajmu innej rzeczy, z której wierzyciel korzysta zamiast z rzeczy uszkodzonej czy wadliwej. Jednakże zobowiązanie to trwa jedynie do chwili gdy uprawniony wierzyciel odzyskał możliwość korzystania z uszkodzonej rzeczy, a więc do chwili jej naprawienia albo do chwili, gdy możliwe było jej naprawienie a uprawniony się temu sprzeciwił. W tym momencie bowiem następuje zerwanie normalnego związku przyczynowego (art. 361 § 2 k.c.) między szkodą a zachowaniem dłużnika (por. m.in. uchwałę SN (7) z dnia 17 listopada 2011 r. III CZP 5/11).

Nie mieści się w granicach normalnego związku przyczynowego szkoda, której poszkodowany mógł uniknąć wykorzystując swoje możliwości zapobieżenia jej powstaniu albo nie wykorzystując swoich możliwości prowadzących do jej usunięcia (por. m.in. wyrok SN z dnia 11 grudnia 2007 r. II CSK 348/07). Istnieje bowiem obowiązek poszkodowanego zapobiegania szkodzie oraz zmniejszania jej rozmiarów, wynikający między innymi z art. 354 § 2 i art. 362 k.c. W sytuacji zatem, gdy uprawniony wierzyciel, mimo przewidzianego w art. 354 § 2 k.c. obowiązku współdziałania z dłużnikiem przy wykonaniu zobowiązania, odmówił zgody na wykonanie prac prowadzących do naprawienia rzeczy i usunięcia czynnika wyrządzającego szkody, dalsza szkoda, która występuje po tym fakcie nie pozostaje już w normalnym związku przyczynowym z działaniem dłużnika.

Wyrok SN z dnia 18 kwietnia 2013 r., III CSK 243/12

Standard: 67589 (pełna treść orzeczenia)