Umowa o zastępstwo inwestycyjne

Jeżeli w umowie o zastępstwo inwestycyjne ustalono, że inwestor zastępczy działa w imieniu i na rzecz inwestora bezpośredniego i objęto zakresem zadań inwestora zastępczego udzielanie zgody wykonawcy na zawarcie umowy z podwykonawcą (art. 647[1] § 2 k.c.), zgoda inwestora zastępczego powoduje odpowiedzialność inwestora bezpośredniego przewidzianą w art. 647[1] § 5 k.c.

Przepisy nie regulują wprost umowy o zastępstwo inwestycyjne, zakresu zadań inwestora zastępczego ani zasad jego odpowiedzialności wobec różnych podmiotów procesu inwestycyjnego. Wszystko to zależy zatem od treści umowy o zastępstwo inwestycyjne.

W praktyce występują dwa rodzaje takiego zastępstwa: pierwszy dominujący, w którym inwestor zastępczy działa w imieniu i na rzecz inwestora bezpośredniego, pełniąc rolę jego pełnomocnika i drugi, gdy strony zawierają umowę powierniczą, na podstawie której inwestor zastępczy działa na rachunek inwestora bezpośredniego, ale w imieniu własnym (art. 765 k.c.).

W przepisach prawa budowlanego można znaleźć zakres podstawowych zadań inwestora zastępczego na różnych etapach realizacji zadania inwestycyjnego. Na etapie realizacji budowy należy do niego między innymi zapewnienie pełnego nadzoru inwestorskiego oraz szczególne uprawnienia publicznoprawne, jednak nie są to zadania obligatoryjne, gdyż wszystko w tym zakresie zależy od woli stron i postanowień umowy o zastępstwo inwestycyjne.

Strony mogą w umowie zawrzeć także postanowienia uprawniające inwestora zastępczego między innymi do udzielania zgody wykonawcy budowlanemu na zawieranie umów z podwykonawcami lub w inny, dostatecznie jasny sposób wyrazić wolę przekazania do zakresu jego zadań tego uprawnienia (art. 60 k.c.). Wówczas zakres jego umocowania będzie obejmował wyrażenie takiej zgody w każdy sposób przewidziany w art. 647[1] § 2 k.c., a więc wprost, w sposób dorozumiany i milcząco, ze skutkiem dla inwestora bezpośredniego, przewidzianym w art. 647[1] § 5 k.c.

Jeżeli zatem w umowie o zastępstwo inwestycyjne ustalono, że inwestor zastępczy działa w imieniu i na rzecz inwestora bezpośredniego i objęto zakresem zadań inwestora zastępczego udzielanie zgody wykonawcy na zawarcie umowy z podwykonawcą (art. 647[1] § 2 k.c.), zgoda inwestora zastępczego wyrażona w tym przedmiocie rodzi odpowiedzialność inwestora bezpośredniego przewidzianą w art. 647[1] § 5 k.c.

Jednakże nie jest to obligatoryjny element umowy o zastępstwo inwestycyjne i jeżeli określony w niej zakres obowiązków i uprawnień inwestora zastępczego nie daje podstaw do przyjęcia, że obejmuje także udzielanie zgody na zawarcie przez wykonawcę umów z podwykonawcami, inwestor zastępczy nie jest uprawniony do tych czynności i jego działania oraz świadomość w zakresie okoliczności wskazanych w art. 647[1] § 2 k.c., nie wywołują skutków prawnych dla inwestora bezpośredniego, w tym skutku przewidzianego w art. 647[1] § 5 k.c.

Wyrok SN z dnia 9 listopada 2016 r., II CSK 118/16

Standard: 47673 (pełna treść orzeczenia)

Umowa o zastępstwo inwestycyjne jest umową o świadczenie usług, do której – na podstawie art. 750 k.c. – ma zastosowanie art. 746 k.c.   

W praktyce upowszechniły się dwa rodzaje umów o zastępstwo inwestycyjne, w ramach jednego inwestor zastępczy działa w imieniu i na rachunek inwestora bezpośredniego, pełniąc funkcję jego pełnomocnika, natomiast w ramach drugiego, inwestor zastępczy działa wprawdzie na rachunek inwestora bezpośredniego, ale w imieniu własnym. W obu wypadkach rolą inwestora zastępczego jest wyręczanie inwestora bezpośredniego przy realizacji i nadzorowaniu przebiegu robót budowalnych.

Art. 746 k.c. ma odpowiednie zastosowanie do umowy o zastępstwo inwestycyjne, ponieważ umowa ta, podobnie jak umowa zlecenia, jest oparta na wzajemnym zaufaniu stron.

Inwestor zastępczy odpowiada wobec inwestora bezpośredniego za niewykonanie lub nienależyte wykonanie czynności objętych umową o zastępstwo inwestycyjne, a nie za uchybienia wykonawców budowlanych, chyba że przyczynił się do ich popełnienia. 

W sytuacji, w której inwestor bezpośredni nie podziela poglądu inwestora zastępczego na temat nienależytego wykonania umowy przez wykonawcę budowlanego i sprzeciwia się dochodzeniu roszczenia odszkodowawczego, inwestor zastępczy nie może skutecznie powołać się na uszczerbek w majątku, spowodowany istnieniem wymagalnego zobowiązania wobec inwestora bezpośredniego.

Wyrok SN z dnia 11 lipca 2014 r., III CSK 245/14

Standard: 67304 (pełna treść orzeczenia)

Umowa o zastępstwo inwestorskie ma charakter umowy kompleksowej, która obejmuje wiele zobowiązań cząstkowych o różnym charakterze, podporządkowanych łącznie realizacji jednego, nadrzędnego celu. Inwestor zastępczy działa w procesie budowlanym w imieniu inwestora bezpośredniego, a więc strony zamawiającej określone roboty budowlane (uchwała SN z dnia 21 września 1988 r., III AZP 13/88).

Funkcją inwestora zastępczego, działającego jako podmiot wyspecjalizowany, jest wyręczenie inwestora bezpośredniego przy realizacji i nadzorowaniu przebiegu robót budowlanych (wyrok SN z dnia 9 lipca 1998 r., II CKN 835/97).

Jakkolwiek przyjmuje się, że umowa tego rodzaju jest umową o świadczenie usług, a więc stosuje się do niej odpowiednio przepisy o zleceniu (por. wyroki SN z dnia 24 października 2000 r., V CKN 135/00, z dnia 18 lutego 2004 r., V CK 216/03 i z dnia 16 czerwca 2004 r., III CK 158/03), to nie można wykluczyć, że niektóre obowiązki inwestora zastępczego podlegają kwalifikacji nie jako zobowiązanie starannego działania. ale rezultatu. W tym celu zazwyczaj będzie konieczne bardziej szczegółowe badanie treści umowy zawartej pomiędzy inwestorem bezpośrednim a inwestorem zastępczym, w tym dokonanie jej prawidłowej wykładni, przy uwzględnieniu tzw. kombinowanej metody interpretacji oświadczeń woli, a także innych okoliczności konkretnego przypadku oraz zgłaszanych w procesie roszczeń (por. uchwała SN z dnia 29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95 oraz wyrok SN z dnia 21 listopada 1997 r., I CKN 825/97).

Wyrok SN z dnia 12 grudnia 2007 r., V CSK 333/07

Standard: 54346 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy