Nakłady konieczne, o których mowa w art. 77 ust. 6 u.g.n.

Nakładami koniecznymi w rozumieniu art. 77 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) są nakłady poczynione przez wieczystego użytkownika na nieruchomość gruntową będącą przedmiotem użytkowania wieczystego w celu korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem.

Wyrok SN z dnia 11 maja 2016 r., I CSK 343/15

Standard: 66674 (pełna treść orzeczenia)

Nakłady konieczne, o których mowa w art. 77 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), mogą dotyczyć także części składowych gruntu, jeżeli wpływają na jego cechy techniczno-użytkowe.

Nakładami użytecznymi są zaś nakłady dokonane w celu ulepszenia rzeczy. Nakłady zbytkowe służą natomiast nadaniu cech odpowiadających upodobaniom posiadacza, zaspokojeniu jego potrzeb estetycznych. 

W ramach przedstawionego wyżej podziału nakładów i tak określonemu ich znaczeniu, nakłady poniesione na porządkowanie zieleni znajdującej się na gruncie mogą mieścić się w każdej z wymienionej wyżej kategorii nakładów. Będą one miały charakter nakładów koniecznych, gdy bez ich dokonania nieruchomość nie będzie zdatna do normalnego korzystania z niej zgodnie z jej przeznaczeniem wynikającym z celu, na jaki został oddana w użytkowanie wieczyste. 

Do nakładów użytecznych zaliczy się tego rodzaju nakłady wtedy, gdy ich poniesienie nie jest konieczne do korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, ale nakłady te jedynie ulepszą nieruchomość. 

Do trzeciej grupy nakładów zaliczy się tego rodzaju nakłady wtedy, gdy jedynie będą służyły zaspokojeniu określonych upodobań estetycznych użytkownika wieczystego. 

Z ustalonego w sprawie stanu faktycznego nie wynika, aby usunięcie i przesadzenie porastającej grunt roślinności było spowodowane dążeniem powódki do polepszenia nieruchomości bądź jedynie do zaspokojenia upodobań estetycznych powódki. Wręcz przeciwnie, pozostawienie na gruncie porastającej w sposób nieuporządkowany roślinności uniemożliwiało zabudowę nieruchomości po wcześniejszym wyburzeniu starych, zdewastowanych zabudowań fabrycznych. 

Nie można podzielić stanowiska pozwanego, że pojęcie nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu należy ujmować wąsko w tym sensie, iż mogą one obejmować tylko nakłady polegające na zmianie właściwości warunków geologicznych gruntu (niwelacje, zagęszczanie gruntu itp.). Pojęcie to należy interpretować funkcjonalnie i odnieść do gruntu wraz z jego częściami składowymi, do których, zgodnie z art. 48 k.c., należą urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny.

W wypadku zaliczania poniesionych przez użytkownika wieczystego nakładów koniecznych na poczet opłat z tytułu użytkowania wieczystego na podstawie art. 77 ust. 4 i 5 w zw. z ust. 6 u.g.n. należy rozróżnić wysokość kosztów poniesionych na dokonanie tych nakładów -obejmujących poniesione opłaty administracyjne, koszty sporządzenia wymaganej dokumentacji i wykonania prac) od wartości samych nakładów. Przedmiotem zaliczenia dokonywanego na podstawie art. 77 ust. 4 i 5 w zw. z art. 77 ust. 6 u.g.n. nie jest bowiem suma poszczególnych kwot wydatkowanych przez użytkownika wieczystego na nakłady konieczne, lecz jedynie wartość tych nakładów ustalana na podstawie szczególnej regulacji prawnej zawartej w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Według § 35 ust. 3 rozporządzenia, wartość nakładów odpowiada różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów. 

Wyrok SN z dnia 26 września 2014 r., IV CSK 736/13

Standard: 66581 (pełna treść orzeczenia)