Prawo własności budynku i odrębnej własności lokalu w razie wygaśnięcia prawo użytkowania wieczystego gruntu
Własność budynków na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie (art. 235 k.c.) Użytkowanie wieczyste w prawie odrębnej własności lokalu (art. 3a i art. 4 ust. 3 u.w.l.)
Żeby zobaczyć pełną treść należy się zalogować i wykupić dostęp.
Upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie.
Z art. 235 § 2 KC wynika, że przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń, jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Konsekwencją tego związania jest to, iż wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego pociąga za sobą wygaśnięcie, przysługującego użytkownikowi wieczystemu prawa własności budynków i urządzeń. Za takim rozumieniem związania, o którym mowa w art. 235 § 2 KC, wyraźnie przemawia przyznanie wieczystemu użytkownikowi prawa do wynagrodzenia za utraconą własność budynku.
Zgodnie z art. 33 ust. 2 GospNierU, w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte budynki i urządzenia. Wykładnia językowa powołanych przepisów kodeksu cywilnego i ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje wobec tego wyraźnie, że w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego - pomimo że własność, co do zasady jest prawem bezterminowym - gaśnie także własność budynków i urządzeń. Stają się one częściami składowymi gruntu i przechodzą na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego na czyim gruncie ustanowione zostało prawo użytkowania wieczystego, które wygasło. Prima facie można by uznać, że prawo odrębnej własności lokalu ustanowione w takim budynku powinno także wygasnąć, skoro jest ono związane z udziałem w prawie własności budynku a własność ta, przysługująca użytkownikowi wieczystemu, wygasła.
Zupełnie inny wniosek wynika z wykładni przepisów ustawy o odrębnej własności lokali. Zgodnie z art. 3 ust. 1 WłLokU udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokali. To samo dotyczy udziału w użytkowaniu wieczystym, jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (art. 4 ust. 3 WłLokU). Jeżeli prawo własności lokalu jest prawem głównym, a udział w prawie użytkowania wieczystego prawem z nim związanym i wobec niego akcesoryjnym, to upływ terminu, na jaki ustanowione zostało użytkowanie wieczyste nie może prowadzić do wygaśnięcia prawa własności lokalu.
Brak podstaw, aby dla wyjaśnienia relacji pomiędzy odrębną własnością lokali a udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu stosować art. 235 § 2 KC. Przepis ten określa, podobnie jak analizowane wyżej przepisy ustawy o własności lokali, relację pomiędzy prawem własności a prawem użytkowania wieczystego gruntu tyle, że nie w odniesieniu do lokalu, a wyłącznie w stosunku do budynków i urządzeń znajdujących się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Porównanie treści art. 235 § 2 KC, z treścią przepisów art. 3 ust. 1 WłLokU w związku z art. 4 ust. 1 oraz art. 3a ust. 1 WłLokU wskazuje, że są to w części przepisy określające tę samą materię, jednak nie w odniesieniu do budynków, ale do lokali. Można wobec tego uznać, że analizowane przepisy ustawy o własności lokali są przepisami szczególnymi w stosunku do art. 235 § 2 KC. Zgodnie z zasadą lex specialis derogat legi generali należy je stosować w miejsce art. 235 § 2 KC skoro normuje one dla potrzeb nieruchomości lokalowej tę samą materię, którą reguluje dla nieruchomości budynkowej art. 235 § 2 KC. Za stosowaniem wspomnianych przepisów ustawy o własności lokali w miejsce art. 235 § 2 KC przemawia również zasada lex posterior derogat legi priori, gdyż art. 3a ust. 1 WłLokU wszedł w życie dniu 26 września 1997 r., a art. 235 § 2 KC już 1 stycznia 1965 r. Biorąc to wszystko pod uwagę należy stwierdzić, że z mających tu zastosowanie przepisów ustawy o własności lokali, jednoznacznie wynika, iż prawem głównym jest prawo własności lokalu, a prawem akcesoryjnym i związanym z nim jest udział w użytkowaniu wieczystym gruntu. Brak wobec tego podstaw do uznania, że upływ terminu, na jaki ustanowiono prawo użytkowania wieczystego prowadzi do wygaśnięcia prawa własności lokalu, a tym samym odrębna własność lokalu nie może być traktowana, jako własność ograniczona w czasie.
Jeżeli prawo własności lokalu nie wygasa na skutek upływu terminu, na jaki ustanowione zostało prawo użytkowania wieczystego gruntu, to oznacza, że własność lokalu jest własnością nieograniczoną w czasie. Takie pojmowanie odrębnej własności lokalu pozostaje w zgodzie z przyjmowaną w prawie polskim koncepcją własności, jako prawa jednolitego, bezterminowego i niepodzielonego. O tym, że prawo polskie nie akceptuje, co do zasady w odniesieniu do nieruchomości, konstrukcji własności czasowej, świadczy przewidziany w art. 157 § 1 KC zakaz przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. W tej sytuacji tworzenie w drodze wykładni ograniczonego w czasie prawa odrębnej własności lokalu, które gaśnie wraz wygaśnięciem użytkowania wieczystego gruntu, nie znajduje podstaw. To, że zgodnie z art. 235 § 2 KC prawo własności budynku gaśnie wraz z ustaniem prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym ten budynek został wzniesiony jest wyjątkiem ustawowym. Wyjątków nie można zaś interpretować rozszerzająco.
Za traktowaniem odrębnej własności lokalu, jako prawa głównego i nieograniczonego w czasie, a nie prawa, które jest związane z prawem użytkowania wieczystego i gaśnie wraz z upływem terminu, na jaki to prawo ustanowiono, przemawia także powinność interpretowania norm zawartych w ustawach zwykłych zgodnie z Konstytucją, która jest najwyższym prawem (art. 8) i wnioski wynikające z zawartych w niej przepisów muszą być uwzględniane przy wykładni ustaw zwykłych. Z art. 64 ust. 3 Konstytucji wynika, że własność może być ograniczana tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. Bez wyraźnego przepisu ustawy nie można wobec tego uznać, że prawo własności lokalu wygasa.
Ustawa (art. 235 § 2 KC) przewiduje ograniczenie w czasie, ale tylko własności budynków, a nie lokali. Wykładnia prowadząca do stwierdzenia, że odrębna własność lokalu może przybrać postać prawa ograniczonego w czasie, już z tego względu jest niedopuszczalna. Ponadto uznanie, że własność lokalu wygaśnie narusza istotę tego prawa. Polskie prawo przyjmuje koncepcję romańską własności, jako prawa jednolitego, które nie może być podzielone, co do treści. Ograniczenie prawa odrębnej własności lokalu w czasie godziłoby w istotę tego prawa, które jest prawem bezterminowym. Podkreślić należy, że odrębna własność lokalu jest prawem własności w rozumieniu art. 64 Konstytucji, brak jest zatem jakichkolwiek podstaw do różnicowania przewidzianej w niej ochrony prawa własności ze względu na rodzaj nieruchomości, której ona dotyczy. Odnosi się ona wobec tego zarówno do odrębnej własności lokalu mieszkalnego, jak i lokalu użytkowego.
Warto również zauważyć, że odrębna własność lokalu jest jednym ze sposobów zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Rozważany problem z reguły będzie dotyczył zaś odrębnej własności lokali mieszkalnych. W art. 75 Konstytucji zobowiązano władze publiczne do prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych oraz popierania działań obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania. Wprawdzie w przepisie tym mowa jest o prowadzeniu polityki przez władze publiczne, ale w doktrynie przyjmuje się trafnie, że obowiązek przewidziany w nim spoczywa także na sądach w procesie stosowania prawa.
Wykładnia zmierzająca do uznania, że prawo własności lokalu jest prawem bezterminowym, którego los nie jest związany z wygaśnięciem prawa użytkowania gruntu sprzyja utrzymaniu własnego mieszkania. Przyjęcie stanowiska odmiennego, czyli że prawo własności lokalu wygasa, prowadziłoby do pozbawienia własnego mieszkania, co w oczywisty sposób byłoby sprzeczne z art. 75 ust. 1 Konstytucji.
Uchwała (7) SN z dnia 25 sierpnia 2017 r., III CZP 11/17
Standard: 65100 (pełna treść orzeczenia)
Zgodnie z art. 240 KC oraz z art. 33 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu.
Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, to po zakończeniu okresu użytkowania wieczystego, zgodnie z art. 239 § 2 pkt 4 k.c., użytkownikowi wieczystemu należy się wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanego gruntu, a wysokość tego wynagrodzenia powinna zostać określona w umowie o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste.
Co do tego jakie są skutki, gdy odrębną własność lokali ustanowiono w nieruchomości budynkowej, a użytkowanie wieczyste gruntu wygasło w orzecznictwie Sądu Najwyższego zarysowały się dwa poglądy.
Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 30 października 2008 r., IV CSK 234/08 rozważając kwestię relacji obu praw (własności lokalu i użytkowania wieczystego gruntu) wyjaśnił, że: "Art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali. wyznacza dominującą rolę prawu odrębnej własności lokalu, z którym związane jest zarówno prawo do części wspólnych budynku, jak i do gruntu. Taki układ praw uniemożliwia uznanie prawa własności lokalu za obciążenie ustanowione na użytkowaniu wieczystym, w rozumieniu art. 241 KC, nie jest ono bowiem obciążeniem innego prawa, lecz samodzielnym prawem, z którym związany jest udział w użytkowaniu wieczystym". W tym samym postanowieniu SN uznał, że: "Upływ terminu, na jaki ustanowione zostało użytkowanie wieczyste nie powoduje wygaśnięcia prawa własności lokali na tej nieruchomości. Ponieważ jednak udział w użytkowaniu wieczystym nieruchomości jest przymusowo związany z własnością lokalu (prawem głównym) - dopóki trwa własność, nie może dojść do wygaśnięcie akcesoryjnego użytkowania wieczystego". Sąd Najwyższy wskazał, że trwałość prawa własności, ograniczona jedynie limitami ustawowymi, jest jedną z jego podstawowych cech. Przy tym uszczuplenia tego prawa muszą wynikać z ustawy i nie mogą naruszać jego istoty (art. 64 ust. 1 Konstytucji). Jeżeli zatem z przepisów nadających treść prawu odrębnej własności lokalu nie można odczytać normy ustanawiającej jego ograniczenie w czasie, narzucone terminowym charakterem prawa użytkowania wieczystego z nim związanego, to takiego ograniczenia nie można wywodzić z samej treści prawa akcesoryjnego. Akcesoryjność zakłada podporządkowanie prawa związanego, a nie jego dominującą rolę. W konsekwencji przyjęto, że upływ terminu, na jaki ustanowione zostało użytkowanie wieczyste nie powoduje wygaśnięcia prawa własności lokali na tej nieruchomości. Ponieważ jednak udział w użytkowaniu wieczystym nieruchomości jest przymusowo związany z własnością lokalu (prawem głównym) - dopóki trwa własność, nie może dojść do wygaśnięcie akcesoryjnego użytkowania wieczystego.
Natomiast w wyroku z dnia 3 września 2009 r. sygn. akt I CSK 6/09 Sąd Najwyższy uznał, że prawo własności lokalu jest prawem głównym w stosunku do udziału we własności budynku i innych urządzeń (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali) a podrzędnym (związanym) w stosunku do udziału w wieczystym użytkowaniu gruntu (art. 235 § 2 i 241 KC) oraz, że prawo własności lokalu jest ograniczone w czasie, bowiem jego istnienie nie może przekraczać czasu trwania własności budynku, wygasającej wraz z wygaśnięciem wieczystego użytkowania. Wskazano, że relacje zachodzące między prawami przewidzianymi w art. 3 ustawie o własności lokali są dużo bardziej skomplikowane niż w przypadku praw, o których mowa w art. 235 KC. W świetle uregulowania przyjętego w art. 235 KC prawo wieczystego użytkowania gruntu jest prawem głównym (ma nadrzędny charakter) w stosunku do prawa własności budynków na gruncie, natomiast z rozwiązania przyjętego w art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali, które należy interpretować mając na względzie art. 235 § 2 KC, wynika trójczłonowe powiązanie między własnością lokalu, współwłasnością budynku i współużytkowaniem wieczystym gruntu. Pomiędzy własnością lokalu jako prawem głównym i udziałem w nieruchomości wspólnej jako prawem związanym - zachodzi zależność nadrzędna, natomiast między współwłasnością budynku (prawo związane) i użytkowaniem wieczystym gruntu (prawo główne) - zachodzi zależność podrzędna. W konsekwencji za prawo główne należy uznać prawo własności lokalu, zaś za prawa łącznie z nim związane udział we współwłasności budynku i udział we współużytkowaniu wieczystym zabudowanego gruntu, będącym - jak wskazano - prawem głównym tylko w drugiej, podrzędnej zależności. Innymi słowy prawo własności lokalu jest prawem głównym w stosunku do udziału we własności budynku i innych urządzeń (art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali) a podrzędnym (związanym) w stosunku do udziału w wieczystym użytkowaniu gruntu (art. 235 § 2 i 241 KC). Sąd Najwyższy podniósł, że w doktrynie, dostrzegając konsekwencje wygaśnięcia użytkowania wieczystego dla bytu prawnego własności lokalu, zasadnie wskazano, że prawo własności lokalu jest ograniczone w czasie, bowiem jego istnienie nie może przekraczać czasu trwania własności budynku, wygasającej wraz z wygaśnięciem wieczystego użytkowania. Podniesiono, że prezentowany w piśmiennictwie pogląd przeciwny, oparty na tezie, że wprowadzenie do ustawy o własności lokali art. 3a przesądza o dalszym trwaniu odrębnej własności lokalu po wygaśnięciu związanego z nią użytkowania wieczystego, nie znajduje usprawiedliwienia. Przyjęte w tym przepisie rozwiązania - mające na celu zachowanie zasady "jednorodzajowości" prawa do gruntu oraz ujednolicenie terminu końcowego trwania prawa użytkowania wieczystego przez ustalenie jednego terminu dla wszystkich lokali, niezależnie od daty wyodrębnienia lokalu, z którym związany jest udział w tym prawie - nie zmieniają na gruncie obowiązującego prawa istoty relacji zachodzących między prawem odrębnej własności lokalu a udziałem we współwłasności budynku i we współużytkowaniu wieczystym zabudowanego gruntu. Oznacza to, że prawo własności lokalu nie jest prawem nieograniczonym w czasie, istnieje bowiem tak długo jak trwa własność budynku, wygasająca wraz z wygaśnięciem prawa użytkowania wieczystego.
Sąd Apelacyjny w składzie rozpoznającym niniejsza sprawę przychyla się do poglądu prawnego wyrażonego we wskazanym wyżej wyroku SN z dnia 3 września 2009 r. choć zadaniem Sądu w tej sprawie nie jest rozstrzyganie tego skomplikowanego zagadnienia prawnego czy własność lokalu jest prawem ograniczonym w czasie czy też bezterminowym. W ocenie Sądu Apelacyjnego prawidłowe rozwiązanie tego problemu wymaga ingerencji ustawodawcy.
Wyrok SA w Warszawie z dnia 15 marca 2013 r., VI ACa 1159/12
Standard: 10325 (pełna treść orzeczenia)
Standard: 34126
Standard: 67260