Hipoteka umowna w razie sprzedaży nieruchomości w postępowaniu upadłościowym (art. 313 ust. 1 i 2 p.u.)

Wygaszenie ex lege hipoteki umownej w następstwie sprzedaży nieruchomości dokonanej w postępowaniu upadłościowym nie jest uzależnione od skuteczności wykonania przez uprawnionego wierzyciela hipotecznego prawa do zaspokojenia wartości wygasłej hipoteki z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości (art. 313 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe, jedn. tekst: Dz.U. z 2016 r., poz. 2171 ze zm.).

Skoro sprzedaży lokalu mieszkalnego wnioskodawcom dokonano w postępowaniu upadłościowym, to przepisy art. 313 ust. 1 i 2 p.u. znajdowały zastosowanie, a konsekwencją zawarcia tej umowy jest powstały ex lege skutek prawny w postaci wygaśnięcia praw, m.in. tych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej. Podstawą do wykreślenia hipotek, które ex lege wygasły na skutek sprzedaży dokonanej w postępowaniu upadłościowym, jest z mocy tych przepisów umowa sprzedaży nieruchomości, w tym także odrębnej własności lokalu.

Skutek prawny w postaci wygaśnięcia wspomnianych ograniczonych praw rzeczowych, a więc hipotek umownych obciążających sprzedany lokal mieszkalny, następuje z mocy prawa i to niezależnie od oceny, czy przewidywań co do braku możliwości realnego wykonania nabytego przez uprawnionego uczestnika postępowania prawa do zaspokojenia wartości wygasłych hipotek z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonego lokalu.

Z chwilą zawarcia w postępowaniu upadłościowym umowy sprzedaży i tym samym wygaszenia z mocy prawa tych hipotek, uprawniony nabywa uprawnienie do zaspokojenia wartości wygasłych praw. Ewentualny faktyczny brak możliwości uzyskania realnego zaspokojenia się przez uprawnionego nie neguje wystąpienia ustawowego skutku w postaci wygaśnięcia istniejących zabezpieczeń. Tego skutku prawnego nie neguje również określenie w umowie przedmiotu tej umowy sprzedaży, a polegające na opisie w postanowieniach umowy ograniczonych praw rzeczowych obciążających przedmiot sprzedaży (pkt III umowy sprzedaży). Taka treść postanowienia umowy sprzedaży stanowi jedynie opis przedmiotu sprzedaży, będącego zatem przedmiotem zbycia, natomiast nie może ona skutecznie zapobiegać ani negować wystąpienia ustawowego skutku prawnego w postaci wygaszenia obciążającego sprzedany lokal ograniczonego prawa rzeczowego.

Prawny skutek w postaci tego wygaszenia praw powstaje wyraźnie z woli ustawodawcy, któremu strony kontraktu nie mogą skutecznie zapobiec.

Dokonana powyżej wykładnia art. 313 ust. 1 i 2 p.u. uwzględnia także niezbędność odróżnienia, zawartego w umowie sprzedaży, opisu obciążeń określonymi prawami rzeczy sprzedawanej, a powstającym z mocy prawa skutkiem wygaśnięcia tych praw w następstwie dokonania sprzedaży w postępowaniu upadłościowym. Innymi słowy, opis stanu prawnego przedmiotu sprzedaży w postanowieniach umowy nie eliminuje powstającego ex lege skutku prawnego wygaszenia praw obciążających ten przedmiot sprzedaży w chwili dokonywania tej czynności prawnej.

Przepis art. 313 ust. 1 i 2 p.u. nie może być także wykładany w taki sposób, który prowadziłby do nieuzasadnionej odmowy jego zastosowania, a w konsekwencji do obciążenia hipoteką nabywcy nieruchomości w wyniku sprzedaży dokonanej w postępowaniu upadłościowym, za którą to nieruchomość nabywca zapłacił już wcześniej kwotę odpowiadającą pełnej cenie kupna. Poprawna wykładnia tej normy prawnej nie może pomijać uwzględnienia konstytucyjnego obowiązku władz publicznych udzielania ochrony m.in. konsumentom (art. 76 Konstytucji RP) przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi w postaci próby obciążenia nabywcy hipoteką na nabytej nieruchomości, a mającej zabezpieczać nawet uzasadnione interesy innego kontrahenta sprzedawcy tej nieruchomości, pomimo, że sprzedawca wcześniej otrzymał już od kupującego kwotę odpowiadającą pełnej cenie sprzedanej nieruchomości.

Wyrok SN z dnia 10 marca 2017 r., III CSK 91/16

Standard: 64530 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy

Zmiana art. 313 ust. 2 pr. up., dokonana przez ustawę z dnia 6 marca 2009 r., polegała na dodaniu w tym przepisie zdania piątego, zgodnie z którym podstawą wykreślenia hipoteki jest umowa sprzedaży nieruchomości. Niewątpliwie oznaczała ona reakcję ustawodawcy na wadliwe sformułowanie tego przepisu, które wywołało rozbieżne jego interpretacje w piśmiennictwie. Oznacza to, że ustawodawca opowiedział się za taką interpretacją art. 313 ust. 2 pr. up. w pierwotnym brzmieniu, zgodnie z którą podstawą wykreślenia hipoteki była sama umowa sprzedaży nieruchomości, jeżeli zamieszczono w niej stwierdzenie, że nabywca uiścił całą cenę nabycia gotówką.

Postanowienie SN z dnia 11 stycznia 2017 r., IV CSK 127/16

Standard: 64531 (pełna treść orzeczenia)