Umowa najmu zawarta przez prowadzącego cudze sprawy bez zlecenia; pobieranie czynszu

Jeżeli prowadzący cudze sprawy bez zlecenia działa jako zastępca pośredni, to wszystkie czynności wykonuje we własnym imieniu i z bezpośrednim skutkiem dla siebie. Jeżeli dysponuje cudzym majątkiem i zawiera umowy najmu, to umowy takie są ważne, gdyż umowa najmu zawarta przez osobę niebędącą właścicielem jest ważna, osoba taka staje się wynajmującym, można pobierać czynsz i może skutecznie wypowiedzieć umowę najmu. Nie ma wątpliwości, że prowadzący cudze sprawy bez zlecenia który działając jako zastępca pośredni, zawarł z osobą trzecią umowę najmu lokalu, może skutecznie umowę tę wypowiedzieć.

Nie ulega wątpliwości, że w prawie polskim ustawodawca nie umocował prowadzącego cudze sprawy bez zlecenia do dokonywania w cudzym imieniu czynności prawnych. Był to świadomy wybór ustawodawcy, który przyjął, że gestor nie ma umocowania do dokonywania czynności prawnych w imieniu i na rzecz osoby zastępowanej, której sprawy prowadzi i to też różni tę konstrukcję od umowy zlecenia. Dokonując czynności prawnych w imieniu osoby, której sprawy prowadzi działa jak rzekomy pełnomocnik ze skutkami materialnoprawnymi i procesowymi wskazanymi w wyrokach Sądu Najwyższego z 17 kwietnia 2015 r. III CSK 272/14 i z 8 listopada 2016 r., III CSK 368/15. W takim modelu działania gestora niewątpliwie nie może on w imieniu i na rzecz osoby zastępowanej, wypowiedzieć umowy najmu, gdyż jest to jednostronna czynność prawna, która nie może być potwierdzona. Nie może również dochodzić w imieniu i na rzecz takiej osoby wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy.

Jeżeli natomiast działa jako zastępca pośredni, dokonuje czynności prawnych we własnym imieniu i ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla siebie, a nie dla osoby zastępowanej, jednak w płaszczyźnie ekonomicznej, finalnie -działa ze skutkiem na rzecz osoby, której sprawy prowadzi, a ostateczne rozliczenie następuje dopiero następczo, na podstawie osobnego stosunku prawnego łączącego zastępcę z zastępowanym. Działając w ten sposób, on sam we własnym imieniu i na własną rzecz zawiera umowy, nie ujawniając, że działa jako gestor. Skutki takiej umowy np. najmu czy kupna- sprzedaży dotykają jego, gdyż to on staje się wynajmującym lub właścicielem rzeczy i dopiero później musi ją przenieść na zastępowanego, którego nie łączy żaden stosunek prawny z osobą, z którą gestor zawarł umowę i wobec której zastępowany nie ma żadnych zobowiązań ani roszczeń. Taki model działania gestora przewiduje art. 753 § 2 k.c. 

 Jeżeli zatem prowadzący cudze sprawy bez zlecenia działa jako zastępca pośredni, to wszystkie czynności wykonuje we własnym imieniu i z bezpośrednim skutkiem dla siebie. Jeżeli dysponował cudzym majątkiem (np. był zarządcą) i zawierał umowy najmu, to umowy takie są ważne, gdyż umowa najmu zawarta przez osobę niebędącą właścicielem jest ważna, osoba taka staje się wynajmującym, można pobierać czynsz i może skutecznie wypowiedzieć umowę najmu.

Postanowienie SN z dnia 18 maja 2017 r., III CZP 12/17

Standard: 64217 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy