Prawo pierwokupu nieruchomości położonych na terenie parków narodowych
Prawo pierwokupu (art. 596 k.c.)
Umowę zobowiązującą sprzedaży na rzecz parku narodowego prawa własności nieruchomości, znajdującej się w granicach tego parku, sporządza się pod warunkami, że żaden z kolejno uprawnionych do pierwokupu, w tym na podstawie ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (jedn. tekst: Dz.U. z 2018 r., poz. 1614 ze zm.) i ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (jedn. tekst: Dz.U. z 2018 r., poz. 2129 ze zm.), nie wykona swego prawa.
Zgodnie z art. 8 ust. 5 i 5a ustawy o ochronie przyrody, prawo pierwokupu nieruchomości położonej w granicach parku narodowego, które przysługuje parkowi narodowemu na rzecz Skarbu Państwa, jest wykonywane przez dyrektora parku narodowego w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia o treści umowy sprzedaży. Nie działa on jednak wówczas jako organ państwowej osoby prawnej (parku narodowego), tylko ustawowy przedstawiciel Skarbu Państwa, a przysporzenie majątkowe dotyczy osoby reprezentowanej. Zauważyć należy, że ustawa nie zastrzegła prawa pierwokupu bezpośrednio na rzecz parku narodowego, który dopiero w przypadku jego wykonania może ubiegać się o oddanie mu przez Skarb Państwa nabytej nieruchomości w użytkowanie wieczyste (art. 8 ust. 5j), wprowadziła jednak kilka rozwiązań odmiennych od przewidzianych w kodeksie cywilnym (art. 596 i nast. k.c.) oraz samodzielny rygor nieważności ”czynności prawnej dokonanej niezgodnie z przepisami ustawy lub bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierwokupu” (art. 8 ust. 5h).
Na skutek zmiany z dniem 1 stycznia 2012 r. stanu prawnego przestały być aktualne poglądy wyrażone w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., III CSK 317/07 oraz postanowieniu SN z dnia 16 maja 2008 r., III CSK 358/07).
Umowa zobowiązująca sprzedaży na rzecz parku narodowego musi być zawarta pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu Skarb Państwa nie wykona swego prawa. Twierdzenie, że samo oświadczenie o zakupie jest równoznaczne z nieskorzystaniem z prawem pierwokupu, stanowi nadmierne uproszenie. Brak podstaw do odwoływania się do argumentów pozaprawnych o charakterze celowościowym, w tym braku zagrożenia dla interesów Skarbu Państwa, gdyż wykonanie ustawowego prawa pierwokupu nie jest uzależnione od jakichkolwiek dodatkowych przesłanek. Nie można zresztą nie zauważyć, że interesy zainteresowanych państwowych osób prawnych nie muszą się pokrywać, przykładowo Skarb Państwa może dążyć do włączenia nieruchomości do Zasobu Nieruchomości.
Art. 10 ust. 5i u.o.p. stanowi, że gdy prawo pierwokupu nieruchomości położonej na obszarze parku narodowego z mocy przepisów odrębnych przysługuje jednocześnie kilku podmiotom, pierwszeństwo przysługuje parkowi narodowemu. Z kolei art. 37a u.o.l. określa, że gdy prawo pierwokupu gruntu z mocy prawa przysługuje kilku podmiotom, pierwszeństwo w jego wykonaniu przysługuje Lasom Państwowym (ust. 5), ale przepisu tego nie stosuje się w przypadku, o którym mowa w art. 10 ust. 5i ustawy o ochronie przyrody (ust. 6). Wykładnia językowa powyższych przepisów prowadzi do jednoznacznego wniosku, że prawo pierwokupu nieruchomości leśnych położonych na terenie parku narodowego, zastrzeżone w ustawie o ochronie przyrody, ma charakter bezwzględny i wyprzedza pozostałe.
Pojęcie „pierwszeństwo” nie oznacza bowiem wyłączności, tylko kolejność uprawnionych. Konsekwentnie, skoro ustawa nie dopuszcza jednoczesności, a tym samym konkurencji wykonywania prawa pierwokupu, przyjąć należy, że zawiadomień uprawnionych o warunkowej umowie sprzedaży należy dokonywać kolejno, gdy uprawniony wyższej kategorii nie wykona swego prawa.
Uchwała SN z dnia 14 czerwca 2019 r., III CZP 6/19
Standard: 64039 (pełna treść orzeczenia)
Art. 10 ust. 5 ustawy o ochronie przyrody zastrzega prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa tylko w razie sprzedaży nieruchomości położonych na trenie parku narodowego. Jako przepis szczególny, ograniczający prawo własności nieruchomości położonych w granicach takiego parku, musi on być wykładany ściśle.
W rozpoznawanej sprawie mamy jednak do czynienia ze szczególnym rodzajem umowy nienazwanej. Przede wszystkim zauważyć należy, że jest to umowa, która przenosi własność w celu zwolnienia zbywcy z długu jaki zaciągnął on wobec nabywcy. Jest to wiec umowa przenosząca własność nieruchomości odpłatnie, czyli tak jak to jest w przypadku umowy sprzedaży. Po drugie, okoliczności towarzyszące zawarciu tej umowy wskazują, że strony nadały jej taki kształt nieprzypadkowo. Trudno bowiem racjonalnie zakładać, że pozwani, gdyby nie regulacja zawarta w art. 10 ust. 5 ustawy o ochronie przyrody oraz w art. 599 § 2 k.c., w tak krótkim odstępie czasu zawierali by dwie notarialne umowy. Nie jest też zrozumiałe, dlaczego dla zabezpieczenia umowy pożyczki ustanowiono hipotekę, a następnie za cztery tygodnie od jej ustanowienia pozwany R. B. przeniósł nieodpłatnie i dobrowolnie, własność należącej do niego nieruchomości na pozwanego A. B.-C. Takie zachowanie pozwanych wskazuje wyraźnie, że umowa z 12 września 2005 r. stanowiąca wykonanie umowy z dniu 20 lipca 2005 r., oceniając ją w kategoriach stron działających logicznie i w imię ich dobrze pojętego interesu, miała na celu obejście zakazu wynikającego z art. 10 ust. 5 ustawy o ochronie przyrody i art. 58 § 1 k.c.
Wyrok SN z dnia 7 marca 2008 r., III CSK 317/07
Standard: 86621 (pełna treść orzeczenia)