Zarzuty właściciela nieruchomości niebędącego dłużnikiem osobistym (art. 73 h.k.w.h.)

Konsument ponoszący odpowiedzialność z tytułu hipoteki zabezpieczającej spłatę kredytu udzielonego przedsiębiorcy może powołać się na zarzuty przysługujące dłużnikowi osobistemu wynikające ze sprzeczności postanowień umowy kredytu z zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c.) lub naturą stosunku prawnego (art. 353[1] k.c.).

Stosunki prawne wynikające z umowy kredytu i umowy ustanowienia hipoteki mają odrębny charakter (por. uchwała SN z dnia 8 grudnia 2016 r., III CZP 81/16 i wyrok SN z dnia 18 października 2019 r., II CSK 803/18). Akcesoryjność hipoteki powoduje jednak, że treść stosunku prawnego, którego stronami są wierzyciel (bank) i kredytobiorca, współkształtuje zakres odpowiedzialności właściciela nieruchomości niebędącego dłużnikiem osobistym. Wyrazem tego powiązania jest art. 73 u.k.w.h., według którego dłużnik rzeczowy może podnieść dwojakiego rodzaju zarzuty – przysługujące dłużnikowi osobistemu i przysługujące mu wobec wierzyciela osobiście.

Zarzutami przysługującymi dłużnikowi osobistemu są m.in. twierdzenia faktyczne i prawne oparte na abuzywności postanowień zawartych w umowie kredytu, którego spłatę zabezpiecza hipoteka (por. wyrok SN z dnia 30 maja 2014 r., III CSK 204/13). Postanowienie mające taki charakter nie wiąże dłużnika – konsumenta (art. 385[1] § 1 k.c.), co w przypadku związania umową w pozostałym zakresie (art. 385[1] § 2 k.c.) może rzutować na aktualizację lub zakres zobowiązania dłużnika osobistego, a w razie niemożności utrzymania umowy w mocy z racji charakteru abuzywnego postanowienia – na istnienie po stronie dłużnika osobistego zobowiązania umownego, a w konsekwencji odpowiednio na istnienie i  zakres odpowiedzialności właściciela nieruchomości, ponoszącego odpowiedzialność za zobowiązanie dłużnika. Skuteczne powołanie się przez właściciela nieruchomości na niedozwolony charakter postanowień umowy kredytu wchodzi jednak w rachubę wtedy, gdy na wadliwość tę mógłby powołać się dłużnik osobisty, chodzi bowiem o zarzuty o pochodnym charakterze, wywodzone z sytuacji prawnej dłużnika osobistego.

Jeśli dłużnik osobisty nie jest konsumentem i z jego punktu widzenia postanowienia umowy kredytu nie mogą być podważane, ponieważ powołaniu się na ich ewentualną abuzywność stoi na przeszkodzie profesjonalny charakter umowy, to zarzutów opartych na konsumenckim statusie kredytobiorcy nie może podnosić także właściciel nieruchomości ponoszący odpowiedzialność rzeczową, niebędący stroną tej umowy. Bez znaczenia – w odniesieniu do tej grupy zarzutów – jest status dłużnika rzeczowego, tj. czy jego relacja z bankiem w stosunku hipoteki ma charakter konsumencki, czy profesjonalny. Postanowienia umowne, które są dopuszczalne i skuteczne dla stron umowy kredytu, które są nimi związane, nie ulegają przekształceniu w niedozwolone ze skutkami określonymi w art. 385[1] § 1 k.c. z tego powodu, że odpowiedzialność za dług wynikający z tej umowy ponosi osoba trzecia (konsument), niebędąca jej stroną, która – gdyby zawarła umowę kredytu takiej samej treści – mogłaby powoływać się na ich abuzywność.

Odmiennej oceny wymagałaby sytuacja, w której postanowienie umowne mające charakter abuzywny w relacji konsumenckiej i podlegające z tego tytułu ocenie w reżimie określonym w art. 385[1] i n. k.c., może zostać zakwalifikowane z racji swoich cech jako godzące w zasady współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c.) lub kolidujące z naturą stosunku prawnego (art. 353[1] k.c.) (por. wyrok SN z dnia 27 maja 2022 r., II CSKP 314/22). Jeżeli zarzuty takie przysługiwałyby dłużnikowi osobistemu niebędącemu konsumentem, mógłby z nich skorzystać również właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką, bez względu na swój konsumencki status.

Niezależnie od zarzutów przysługujących dłużnikowi osobistemu, właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką niebędący dłużnikiem osobistym może podnieść także własne zarzuty przysługujące mu przeciwko wierzycielowi. Zasadnicza grupa tych zarzutów jest związana z zawarciem i treścią umowy o ustanowieniu hipoteki. Jeżeli ustanawiającym hipotekę jest konsument, w kręgu tym mieszczą się również zarzuty związane z ewentualnym niedozwolonym charakterem postanowień umownych kreujących stosunek prawny hipoteki. 

Z orzecznictwa unijnego wynika, że jeżeli podstawą ustanowienia hipoteki jest umowa zawierana z konsumentem podlega ona badaniu pod względem abuzywności na zasadach ogólnych, co oznacza m.in., że kontrola ta, w granicach materiału faktycznego, powinna być prowadzona przez sąd z urzędu, bez potrzeby powoływania się przez konsumenta na ich niedozwolony charakter (por. wyroki TSUE z dnia 27 czerwca 2000 r., C-240/98 i C-244/98, Océano Grupo Editorial and Salvat Editores, z dnia 21 grudnia 2016 r., C-154/15, C-307/15 i C-308/15, Francisco Gutiérrez Naranjo i z dnia 20 września 2018 r., C-51/17, OTP Bank Nyrt. I OTP Faktoring Követeléskezelő Zrt. przeciwko Teréz Ilyés i Emilowi Kissowi).

Zważywszy, że na aktualizację i zakres odpowiedzialności dłużnika rzeczowego wpływają postanowienia umowy będącej źródłem zabezpieczanej wierzytelności, postanowienia te nie są bez znaczenia przy badaniu, czy w okolicznościach konkretnej sprawy umowa ustanawiająca hipotekę zawarta z konsumentem będącym dłużnikiem rzeczowym, z uwzględnieniem jej prawnych skutków, kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Postanowienia umowy będącej źródłem zabezpieczanej wierzytelności mogą mieć jednak znaczenie tylko o tyle, o ile przenikają do stosunku hipoteki rzutując na uprawnienia i powinności dłużnika rzeczowego. Jeżeli zatem np. umowa kredytu uniemożliwia precyzyjne określenie wysokości świadczenia obciążającego kredytobiorcę lub naraża kredytobiorcę na ryzyko niedających się określić kosztów, to jednocześnie uwzględnienia wymaga, że koniecznym elementem stosunku hipoteki jest suma hipoteki, która samoistnie determinuje górną granicę odpowiedzialności dłużnika w stosunku hipoteki (art. 68 ust. 1 u.k.w.h.), a wyrażenie tej sumy w złotych polskich ogranicza zagrożenia wynikające z ryzyka walutowego i narzuconego kursu waluty obcej do poziomu odzwierciedlanego przez tę sumę. Za abuzywne nie mogą być ponadto uważane postanowienia, które odzwierciedlają obowiązujące przepisy ustawowe lub wykonawcze oraz postanowienia lub zasady konwencji międzynarodowych, których stroną są państwa członkowskie (art. 1 ust. 2 dyrektywy 93/13). Wyłączenie to wymaga, aby konkretny warunek umowny odzwierciedlał treść przepisu prawa mającego zastosowanie między umawiającymi się stronami niezależnie od ich wyboru, ewentualnie mającego domyślne zastosowanie w braku odmiennego uzgodnienia między stronami, przy czym wyjątek ten należy interpretować ściśle (por. wyrok Trybunału Sprawiedliwości z dnia 21 grudnia 2021 r., C-243/20, DP i SG przeciwko Trapeza Peiraios AE). Wynika z tego, że za niedozwolone nie mogą być uznane te postanowienia kształtujące treść stosunku hipoteki, które stanowią w istocie odzwierciedlenie jej ustawowej konstrukcji przewidzianej w polskim prawie jako prawa rzeczowego służącego zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności (art. 65 ust. 1 u.k.w.h.), z uwzględnieniem faktu, że ustawa nie wyłącza dopuszczalności ustanowienia takiego zabezpieczenia przez konsumenta.

W razie stwierdzenia, po przeprowadzeniu wskazanej kontroli, że umowa ustanawiająca hipotekę zawiera postanowienia abuzywne względem konsumenta będącego stroną tej umowy, sąd powinien zbadać, z uwzględnieniem art. 385[1] § 1 i 2 k.c., jakie konsekwencje niesie to za sobą dla bytu hipoteki i odpowiedzialności dłużnika rzeczowego.

Wyrok SN z dnia 6 kwietnia 2023 r., II CSKP 491/22

Standard: 72341 (pełna treść orzeczenia)

Uprawnienie dłużnika rzeczowego do obrony przez podnoszenie zarzutów w stosunku do wierzyciela hipotecznego wynika z przepisu art. 73 u.k.w.h., który nie przeprowadza jakiegokolwiek rozróżnienia w odniesieniu do rodzaju zarzutów i nie ogranicza drogi ich realizacji wyłącznie do powództwa, w sytuacji, gdy z powództwem o zapłatę wystąpił już wierzyciel hipoteczny (zob. uz wyroku SN z dnia 13 grudnia 2018 r., V CSK 559/17).

W sprawie o realizację wierzytelności z zabezpieczenia hipotecznego, dłużnik może podnosić zarzuty kwestionujące materialnoprawne podstawy wpisu hipoteki do księgi wieczystej, bez konieczności wcześniejszego uzyskania wyroku na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Wyrok SN z dnia 10 lipca 2020 r., II CSK 568/18

Standard: 63824 (pełna treść orzeczenia)