Umowa przedwstępna jako zabezpieczenia wierzytelności z umowy pożyczki

Zawarcie umowy przedwstępnej jako zabezpieczenia wierzytelności z umowy pożyczki powoduje, że powstaje roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, które podlega realizacji w razie niewykonania przez dłużnika zobowiązania z umowy pożyczki, w wyniku czego dochodzi do zaspokojenia wierzyciela. Wierzycielowi powinna przypaść jedynie wartość zaspokajająca jego interes, a więc wartość odpowiadająca wysokości wierzytelności, związanych z nią roszczeń dodatkowych i wartość pokrywająca koszty zaspokojenia; zatrzymanie przez niego wartości większej może uzasadniać wniosek o braku ku temu podstawy prawnej.

Przy umowie przedwstępnej zawartej w celu zabezpieczenia zaspokojenie wierzyciela następuje przez zawarcie umowy rozporządzającej, bez możliwości rozliczenia. W związku z tym zawarcie takiej umowy, przy nieproporcjonalnie niskiej wartości zabezpieczanej wierzytelności do wartości nieruchomości, stwarza dla dłużnika realne zagrożenie, że na etapie zaspokojenia wierzyciela dojdzie do utarty nieruchomości. Wskazuje to na potrzebę rozważenia, czy zostały zachowane proporcje pomiędzy wielkością niezaspokojonej wierzytelności, czyli wysokością długu, a możliwym do uzyskania przez wierzyciela świadczeniem, czyli wysokością zaspokojenia. Wynik takich rozważań może doprowadzić do ustalenia, że mamy do czynienia z tzw. nadzabezpieczeniem. Jeżeli strony wykorzystały charakterystyczne dla danego typu umowy instrumenty, dążąc do celu odmiennego od tego, dla którego dana umowa została ukształtowana, co doprowadziło do wystąpienia nadmiernego zabezpieczenia i w efekcie nadmiernego zaspokojenia wierzyciela, któremu dłużnik nie jest w stanie zapobiec, zaś wierzyciel nie ma prawnego obowiązku zwrotu nadpłaty, należałoby rozważyć, czy naruszenie ram zakreślonych w art. 353[1] k.c. nie prowadzi, w okolicznościach sprawy, do nieważności umowy - art. 58 § 2 w zw. z art. 353[1] k.c. (zob. np. wyroki SN:  z dnia 28 października 2010 r., II CSK 218/10; z dnia 3 lutego 2016 r., V CSK 312/15.; z dnia 31 marca 2016 r., IV CSK 372/15).

Wyrok SN z dnia 14 maja 2021 r., I CSKP 122/21

Standard: 62058 (pełna treść orzeczenia)