Kara umowa w razie niezagospodarowania nieruchomości w terminie przez użytkownika wieczystego

Nieważne jest postanowienie umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego określające obowiązek zapłaty przez użytkownika wieczystego kary umownej w wypadku niezagospodarowania nieruchomości w terminie wskazanym w umowie.

Regulacja zamieszczona w art. 63 u.g.n. ma charakter bezwzględnie wiążący, co oznacza, że nie może być zastąpiona przez umowne zastrzeżenie kary umownej. Takie zatem zastrzeżenie narusza ustawę (art. 58 k.c. w związku z art. 63 u.g.n.) i jest bezwzględnie nieważne.

Zasada swobody umów, zgodnie z art. 353[1] k.c., umożliwia stronom art. 353[1] k.c. ułożenie stosunku prawny według własnego uznania, o ile jego treść lub cel nie sprzeciwia się właściwości stosunku prawnego, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Ustawa o gospodarce nieruchomościami zaś inaczej reguluje kwestię ustalania opłat dodatkowych, przewidując w tym zakresie tryb administracyjny, a nie cywilnoprawny. Precyzyjnie reguluje wysokość opłaty dodatkowej, nie pozwalając na swobodę stron. Rozwiązanie wprowadzone w art. 63 u.g.n. jest spójne z art. 71-73 tej ustawy, regulującymi szczegółowo zasady ustalania wysokości pierwszej opłaty i opłat rocznych. Ta szczegółowa regulacja wskazuje na zamiar ustawodawcy ograniczenia swobody kontraktowej stron w  kwestii opłat i poddania tej kwestii reżimowi administracyjnemu i kontroli sądowej. Świadczenie użytkownika wieczystego musi być zatem ustalone w wysokości zgodnej z kryteriami określonymi w ustawie, co ma ograniczyć zarówno nadużycia po stronie podmiotu publicznego, jak i niebezpieczeństwo nieuzasadnionych korzyści użytkownika wieczystego korzystającego z mienia publicznego. Regulacja zaś art. 63 u.g.n. jest ściśle związana z art. 71-73 ustawy, ustalenie opłaty dodatkowej następuje w drodze decyzji administracyjnej i podlega kontroli instancyjnej i zaskarżeniu do sądu administracyjnego, nałożenie takiej opłaty podlega ograniczeniom opisanym w części wstępnej rozważań. Widoczna jest zatem zasadnicza różnica pomiędzy opłatą dodatkową, a karą umowną, skoro kara umowna może być umówiona w dowolnej wysokości, a jej ograniczenie może nastąpić w uwzględnieniu miarkowania jej wysokości na podstawie art. 484 § 2 k.c. Użytkownik wieczysty może natomiast, gdy jego uzasadniony interes za tym przemawia, uzyskać nawet uchylenie decyzji o ustaleniu opłaty dodatkowej.

Uchwała SN z dnia 20 stycznia 2022 r., III CZP 8/22

Standard: 62046 (pełna treść orzeczenia)