Licytacyjna sprzedaż nieruchomości

Licytacyjna sprzedaż nieruchomości przebiegająca według przepisów o egzekucji z nieruchomości nie jest drogą dojścia do zawarcia umowy sprzedaży, lecz sposobem na uzyskanie z majątku dłużnika środków pozwalających na przymusowe zaspokojenie wierzyciela.

 Z perspektywy osoby uzyskującej przysądzenie własności, nabycie nieruchomości na licytacji jest nabyciem pierwotnym, w stanie wolnym od praw i roszczeń osób trzecich, następującym niezależnie od tego, czy dłużnikowi rzeczywiście przysługiwał tytuł do nieruchomości zajętej w prowadzonym przeciwko niemu postępowaniu egzekucyjnym (art. 999-1003 k.p.c.).

Nabycie to nie rodzi zatem roszczeń właściwych umowie sprzedaży w relacji nabywca - dłużnik egzekwowany. Rękojmia i cena nabycia wpłacana jest przez nabywcę nie na rzecz dłużnika, a na rachunek depozytowy Ministra Finansów. Dysponuje nią zatem nie dłużnik, lecz organy egzekucyjne zaangażowane w postępowanie egzekucyjne i odpowiedzialne za jego prawidłowy przebieg.

W razie gdy cel postępowania egzekucyjnego nie zostaje osiągnięty, organy egzekucyjne (a nie dłużnik) zobowiązane są zwrócić nabywcy pobrane od niego środki, które nie zostały rozdysponowane stosownie do przepisów o planie podziału sumy uzyskanej z egzekucji.

Gdyby nie doszło do przysądzenia własności nieruchomości po wpłaceniu rękojmi i pozostałej części ceny nabycia, kwota wpłacona z tego tytułu przez nabywcę podlega zwróceniu mu przez organ egzekucyjny, nie zaś przekazaniu do masy upadłości z założeniem, że nabywca będzie poszukiwał jej zwrotu jako wierzyciel dłużnika i w kolejności wyznaczonej przez przepisy o kolejności zaspokojenia wierzycieli w postępowaniu upadłościowym.

Po zamknięciu przetargu, postępowanie egzekucyjne z nieruchomości wkracza w kolejną fazę, jaką jest udzielenie przybicia licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę za nieruchomość. Ustawodawca limituje przesłanki, które mogą zadecydować o odmowie przybicia. W świetle art. 991 § 2 k.p.c. może to nastąpić wtedy, gdy postępowanie podlegało umorzeniu lub zawieszeniu albo jeżeli uczestnik nie otrzymał zawiadomienia o licytacji, chyba że z tego powodu nie nastąpiło naruszenie jego praw albo że będąc na licytacji nie wystąpił ze skargą na to uchybienie. O odmowie przybicia może zadecydować wystąpienie którejkolwiek z przesłanek zawieszenia lub umorzenia postępowania egzekucyjnego, pod warunkiem jednak, że zaistniały one zanim postępowanie egzekucyjne znalazło się na etapie rozstrzygania o przybiciu. Jeżeli zatem umorzenie lub zawieszenie postępowania miałoby nastąpić na wniosek, sąd odmówi przybicia tylko wtedy, gdy stosowny wniosek został złożony przez legitymowany podmiot przed ogłoszeniem postanowienia. Przesłanki umorzenia postępowania z mocy prawa lub z urzędu, sąd uwzględnia z urzędu.

Uchwała SN z dnia 18 listopada 2021 r., III CZP 77/20

Standard: 59449 (pełna treść orzeczenia)