Czynności inwestora związane z przygotowaniem inwestycji

W art. 647 k.c. ustawodawca zastrzegł, że inwestora w umowie o roboty budowlane obciąża przeprowadzenie czynności związanych z  przygotowaniem inwestycji, w szczególności przekazanie terenu budowy wykonawcy, ale też uzyskanie wszystkich stosownych pozwoleń publicznoprawnych, które konieczne są do legalnego prowadzenia robót budowlanych (art. 647 in fine k.c.).

W umowie o roboty budowlane udostępnienie wykonawcy terenu, na którym roboty mają być prowadzone oraz projektów, które stanowią element publicznoprawnych zezwoleń na prowadzenie przedsięwzięcia o określonych właściwościach jest wymaganiem, bez spełnienia którego wykonawca nie może legalnie przystąpić do spełnienia świadczenia, o które się umówił.

Do zawarcia umowy o roboty budowlane dochodzi zwykle wtedy, gdy inwestor – ze względu na uzyskane już wcześniej projekty i pozwolenia administracyjne – jest zdolny do wypełniania wobec wykonawcy obowiązków ustalonych w art. 647 in fine k.c. Oczywiście, tę zdolność może on stracić już w trakcie wykonywania umowy, gdy np. dojdzie do wzruszenia ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, którą się wcześniej legitymował. W takim przypadku umowa nie może być wykonywana z  przyczyn, które co do zasady obciążają inwestora.

W umowie o takie roboty, których przeprowadzenie wymaga pozwolenia budowlanego wykonawcy musi być udostępniona przynajmniej ta dokumentacja, której sporządzenie warunkuje uzyskanie pozwolenia. Oczywiście nie ma przeszkód, by inwestor przyjął na siebie dalsze jeszcze obowiązki, bardziej szczegółowe, gdy chodzi o sporządzenie dokumentacji projektowej dla poszczególnych elementów złożonego obiektu, którego zrealizowania oczekuje, tak samo jak nie ma przeszkód, by organizując prowadzony przez siebie proces inwestycyjny oznaczył terminy, w których udostępni wykonawcy teren do prowadzenia robót oraz żeby zobowiązał się do dostarczenia materiałów i maszyn, przy wykorzystaniu których obiekt ma być realizowany. Od wywiązania się z  niektórych tych obowiązków zależy sama możliwość przystąpienia przez wykonawcę do czynności, które obciążają go w umowie o roboty budowlane, a  wywiązanie się z innych warunkuje terminowe osiągnięcie celu umowy. Na wykonawcy ciążą w tym zakresie wyłącznie obowiązki określone w art. 651 k.c., a  zatem jeśli dostrzeże wady dokumentacji, terenu budowy, maszyn i urządzeń, które – dostarczone przez inwestora – nie nadają się do prawidłowego wykonania robót, ma obowiązek powiadomić o tym inwestora, do którego należy usunięcie przeszkód do wykonania umowy.

Niewykonanie powyższych obowiązków strony mogą uczynić przesłankami odstąpienia od umowy, stosownie do art. 491 k.c. Nie można bowiem oczekiwać, że będą powiązane węzłem obligacyjnym, gdy przedłuża się stan, w którym nie można osiągnąć celu gospodarczego umowy z uwagi na postawę kontrahenta.

Uchwała SN z dnia 9 grudnia 2021 r., III CZP 26/21

Standard: 59077 (pełna treść orzeczenia)

Do obowiązków inwestora w umowie o roboty budowlane należą wymagane przez właściwe przepisy czynności związane z przygotowaniem inwestycji, w szczególności przekazanie terenu budowy wykonawcy, ale też uzyskanie wszystkich stosownych pozwoleń publicznoprawnych, które konieczne są do legalnego prowadzenia robót budowlanych (art. 647 in fine k.c.). Brak takich właściwości terenu, które warunkują prowadzenie na nim procesu inwestycyjnego, jest okolicznością dotyczącą inwestora i jego obciążającą. Na wykonawcy ciążą w tym zakresie wyłącznie obowiązki określone w art. 651 k.c.

Jeśli dostrzeże wady dokumentacji, terenu budowy, maszyn i urządzeń, które - dostarczone przez inwestora - nie nadają się do prawidłowego wykonania robót, ma obowiązek powiadomić o tym inwestora, do którego należy usunięcie przeszkód do wykonania umowy.

Do zawarcia umowy o roboty budowlane dochodzi zwykle wtedy, gdy inwestor - ze względu na uzyskane już wcześniej projekty i pozwolenia administracyjne - jest zdolny do wypełniania wobec wykonawcy obowiązków ustalonych w art. 647 in fine k.c. Oczywiście, tę zdolność może on stracić już w trakcie wykonywania umowy, gdy np. dojdzie do wzruszenia ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, którą się wcześniej legitymował. W takim przypadku umowa nie może być wykonywana z przyczyn, które co do zasady obciążają inwestora.

Wyrok SN z dnia 29 listopada 2019 r., I CSK 477/18

Standard: 71263 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy