Opis i oszacowanie całej nieruchomości (art. 1009 k.p.c.)

Przepisy Kodeksu postępowania cywilnego nie określają wprost sposobu szacowania nieruchomości w takich przypadkach. Wobec jednoznacznego brzmienia art. 1012 k.p.c. niewątpliwym jest, że o ile doszłoby do sprzedaży egzekucyjnej udziału dłużnika, hipoteki obciążające całą nieruchomość pozostają w mocy. Oznacza to, że nabywca udziału nabywa udział w nieruchomości obciążonej.

W doktrynie uważa się, że skoro hipoteki pozostają w mocy, nie ma podstaw do włączenia hipoteki w cenę nabycia ani też do obniżenia o kwotę hipoteki wartości nieruchomości przy oszacowaniu

Dodatkowym argumentem przemawiającym za takim stanowiskiem jest okoliczność, że nabywca przejmuje tylko odpowiedzialność rzeczową, co wcale nie oznacza, że będzie musiał spłacać wierzytelność hipoteczną. Jeśli natomiast wierzyciel skieruje egzekucję do nabytego przez nabywcę udziału w nieruchomości, to ten, by uchronić się przed ewentualną utratą tego udziału, będzie musiał spłacić wierzytelność i uzyska roszczenie do dłużnika osobistego na podstawie art. 518 k.c., bowiem spłaci cudzy dług, za który odpowiadał rzeczowo. 

Zawarty w art. 1013 k.p.c. zaimek „ją" dotyczy zatem całej nieruchomości, a nie jej ułamkowej części. Rozważania te prowadzą do wniosku, że hipoteki obciążającej nieruchomość, której ułamkowa część stanowi przedmiot przysądzenia własności, nie zalicza się do ceny nabycia ani też nie obniża się o jej kwotę wartości nieruchomości przy oszacowaniu.

Aczkolwiek rozważania te są trafne, dostrzec należy szczególne okoliczności niniejszej sprawy wyrażające się w wielkości hipotek w stosunku do wartości nieruchomości oraz okresie ich ustanowienia. Okoliczność, że wartość wpisanych hipotek dwukrotnie przewyższa wartość nieruchomości czyniłaby iluzoryczną wartość nabytego na licytacji udziału. Z kolei gdyby wierzyciele nie żądali spłaty swych należności, wartość udziału odpowiadałaby sumie oszacowania. Należy mieć na względzie, że stosownie do art. 94 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece wygaśniecie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą co do zasady wygaśnięcie hipoteki. Brak wiedzy choćby o potencjalnych roszczeniach wierzycieli hipotecznych uniemożliwia racjonalną ocenę wartości udziałów w nieruchomości, a tym samym podjęcie decyzji o przystąpieniu bądź nie do przetargu. Powyższe godzi zarówno w interesy dłużników jak i wierzycieli. W konsekwencji uznać należy, że na obecnym etapie postępowania nie sposób było dokonać opisu i oszacowania udziałów bez podjęcia próby wyjaśnienia rzeczywistej wartości hipotek. W tym celu komornik winien zwrócić się do wierzycieli hipotecznych o udzielenie informacji o aktualnych wartościach hipotek, zaś ewentualnie rzeczą wierzycieli i dłużników jest uzyskanie stosownych oświadczeń wierzycieli hipotecznych i ewentualne doprowadzenie do zgodności stanu ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Uzyskanie powyższych informacji wpłynie także na wiedzę potencjalnych nabywców co do udziału w licytacji, jeżeli do takowej dojdzie. 

Postanowienie SO w Szczecinie z dnia 29 września 2016 r., II Cz 371/16

Standard: 58373 (pełna treść orzeczenia)