Odpowiedzialność zarządcy z tytułu utraconych korzyści wynikających z nieprawidłowej gospodarki

Wszelkie czynności jakie może i powinien wykonywać zarządca dotyczą przedmiotu współwłasności. Dochód uzyskany z prowadzenia gospodarki rzeczą wspólną jest dochodem współwłaścicieli, zarządzanym przez zarządcę. 

Objęte zaskarżonym wyrokiem roszczenia – „utracone korzyści wynikające z nieprawidłowej gospodarki lokalami”, „z zaniechania pobierania opłat za korzystanie z gruntu o powierzchni 176 m2” oraz „zwrot kosztów remontu lokalu użytkowego” - oparte były na twierdzeniu, że pozwana nieprawidłowo wykonywała zarząd nieruchomością. Roszczenia te stanowią odszkodowanie, mające na celu naprawienie szkody polegającej na nieuzyskaniu korzyści (dochodu), jakie współwłaściciele mogliby osiągnąć, gdyby zarząd był prowadzony należycie oraz na pomniejszeniu ich aktywów przez bezpodstawne obciążenie wydatkami na remont lokalu. Nie należą one do kategorii spraw wynikających z zarządu, o jakich mowa w art. 935 § 1 zdanie trzecie k.p.c., do dochodzenia których powódka byłaby uprawniona jako zarządca. Nie stanowią roszczeń, które przysługiwały współwłaścicielom w dacie objęcia zarządu przez powódkę jako konsekwencji zdziałanych przez nich czynności prawnych.

Poszkodowanymi są współwłaściciele, a związek tych roszczeń z zarządem polega na tym, że ocena działań podejmowanych przez pozwaną - poprzedniego zarządcę odnosi się do obowiązków i uprawnień łączących się z prowadzeniem gospodarki przedmiotem zarządu. Przesłankami tego roszczenia są działania i zaniechania pozwanej w okresie sprawowania zarządu rzeczą wspólną, które podlegają ocenie przez współwłaścicieli w kontekście zasad prawidłowego prowadzenia gospodarki przedmiotem ich współwłasności, zaistnienie szkody i związek przyczynowy pomiędzy tymi działaniami a szkodą. Nie ma podstaw do przyjęcia, że uprawnienie do ustalania przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej poprzedniego zarządcy mieści się w zakresie obowiązków i uprawnień następnego zarządcy określonych w art. 935 § 1 w związku z art. 615 k.p.c.

Wyrok SN z dnia 29 listopada 2012 r., II CSK 141/12

Standard: 57791 (pełna treść orzeczenia)