Bieg terminu do wykonania prawa pierwokupu (art. 110 ust. 2 u.g.n.)

W rozumieniu art. 598 § 1 i 2 k.c. i art. 110 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603), decydująca dla początku biegu terminu do złożenia oświadczenia woli w sprawie wykonania prawa pierwokupu nieruchomości jest data otrzymania zawiadomienia notariusza o zawartej umowie sprzedaży przez podmiot uprawniony tak, że mógł się on z nim zapoznać (art. 61 § 1 zdanie pierwsze k.c.).

Ze względu na cywilistyczną konstrukcję prawa pierwokupu, nie można odrywać art. 110 u.g.n. od rozwiązań kodeksu cywilnego. Przepis ten ma tylko charakter techniczny, mówiąc o czynnościach umożliwiających wykonanie prawa pierwokupu względem nieruchomości. Tego nie czyni sam kodeks cywilny, odnoszący się do prawa pierwokupu we wszystkich sytuacjach, w których może być zastrzeżone. W przypadku nieruchomości umowa sprzedaży zawierająca warunek niewykonania prawa pierwokupu wywiera tylko skutek zobowiązujący, wymaga zatem drugiej czynności prawnej – rozporządzającej, już bezwarunkowej (art. 157 § 1 i 2 k.c.). Toteż w art. 110 u.g.n. znajduje się wskazanie, jak technicznie doprowadzić do zrealizowania uprawnienia skorzystania z prawa pierwokupu. Nie uregulowane są wszak kwestie odnoszące się do oświadczeń woli z tym związanych. To znajduje się w kodeksie cywilnym. 

Wyrok SN z dnia 7 maja 2009 r., IV CSK 552/08

Standard: 81724 (pełna treść orzeczenia)

Bieg dwumiesięcznego terminu do wykonania prawa pierwokupu (art. 110 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) rozpoczyna się od dnia każdorazowego otrzymania przez gminę zawiadomienia o aktualnej treści warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości bądź prawa jej wieczystego użytkowania.

Ustawowy obowiązek notariusza zawiadomienia organu wykonawczego gminy o treści warunkowej umowy sprzedaży (art. 110 ust. 3 u.g.n.) należy rozumieć w ten sposób, że wykonanie tego ustawowego obowiązku następuje po każdorazowej zmianie treści umowy warunkowej, aktualna treść umowy warunkowej jest bowiem podstawą dokonania przemyślanej oceny przez uprawniony podmiot i powzięcia na jej podstawie decyzji o skorzystaniu bądź o rezygnacji z wykonania swojego ustawowego uprawnienia w postaci prawa pierwokupu.

Nie sposób przyjąć, aby zmiany warunkowej umowy sprzedaży pozostawały poza zakresem świadomości uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu, zwłaszcza że wszelkiego rodzaju merytoryczne zmiany lub uzupełnienia treści takiej umowy tworzą nowy stan prawny. Taki właśnie stan prawny, ostatecznie ukształtowany między stronami warunkowej umowy sprzedaży, powinien być podstawą do podjęcia merytorycznej decyzji przez uprawnioną gminę po uprzedniej ocenie celowości i zasadności skorzystania z prawa pierwokupu.

Termin, w którym prawo to może zostać wykonane przez uprawnioną gminę, określił ustawodawca na dwa miesiące, licząc od dnia otrzymania przez organ wykonawczy gminy zawiadomienia o treści umowy sprzedaży (art. 110 ust. 2 u.g.n.). W piśmiennictwie sformułowano przekonywujący pogląd, że wspomniany termin jest terminem zawitym, a jego przekroczenie powoduje niemożność wykonania prawa pierwokupu przez organ wykonawczy gminy. W tej sytuacji nie można przyjąć, aby dokonanie zmiany treści umowy warunkowej i zawiadomienie organu wykonawczego gminy o jej aktualnym brzmieniu miało pozostawać bez wpływu na bieg terminu do wykonania prawa pierwokupu. Przyjęcie odmiennego poglądu musiałoby w konsekwencji prowadzić do zaaprobowania niedopuszczalnego skutku w postaci możliwości faktycznego skracania ustawowego dwumiesięcznego terminu wykonania prawa pierwokupu przez strony umowy warunkowej, dokonujące jej zmiany w ramach swobody kontraktowej.

W wyjątkowych okolicznościach nie można wyłączyć sytuacji, w której istotna zmiana treści umowy warunkowej została dokonana na dzień przed upływem dwumiesięcznego terminu wynikającego z art. 110 ust. 2 u.g.n., co – przy interpretacji prezentowanej w kasacji – wykluczałoby praktycznie możliwość dokonania przez uprawnioną gminę oceny aktualnej treści umowy warunkowej i podjęcie w odpowiedzialny sposób decyzji w przedmiocie skorzystania z prawa pierwokupu. Podzielenie interpretacji powoda oznaczałoby więc w praktyce możliwość skutecznego blokowania przez strony warunkowej umowy sprzedaży wykonywania przez gminę przyznanego jej ustawowo prawa pierwokupu, a co najmniej niedopuszczalne faktyczne ograniczanie określonego przez ustawodawcę terminu, w którym prawo to może być przez gminę wykonane.

Powyższym, niedopuszczalnym konsekwencjom nie zapobiegłoby nawet uznanie za trafny poglądu, że skoro przepisy nie określają terminu przesłania zawiadomienia organowi wykonawczemu gminy o treści warunkowej umowy sprzedaży, to należy przyjąć, iż zawiadomienie takie powinno być przesłane bezzwłocznie, a więc w możliwie najkrótszym terminie od chwili sporządzenia aktualnej wersji warunkowej umowy sprzedaży.

Wobec powyższego należy zgodzić się ze stanowiskiem, że w razie dokonania przez strony umowy warunkowej zmiany tej umowy organ wykonawczy gminy każdorazowo powinien zostać zawiadomiony o dokonanej zmianie, a więc o aktualnej treści warunkowej umowy sprzedaży.

Wyrok SN z dnia 8 sierpnia 2003 r., V CK 177/02

Standard: 55278 (pełna treść orzeczenia)