Dochodzenie odszkodowania z tytułu wady fizycznej nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego

Wspólnota mieszkaniowa powołana została do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną i do tego ograniczają się jej uprawnienia, także w zakresie sądowego dochodzenia roszczeń.

Wspólnota mieszkaniowa powołana została do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną i do tego ograniczają się jej uprawnienia, także w zakresie sądowego dochodzenia roszczeń.

Jeżeli, jak to przyjął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 grudnia 2007 roku, III CZP 65/07, w kompetencjach wspólnoty mieszkaniowej mieszczą się wyłącznie czynności dotyczące zarządu nieruchomością wspólną, to wykluczyć należy możliwość dochodzenia przez wspólnotę roszczeń odszkodowawczych przysługujących współwłaścicielowi (grupie współwłaścicieli) lokalu będącego przedmiotem odrębnej własności wynikających z umowy sprzedaży deweloperskiej nawet na podstawie umów cesji zawartych przez Wspólnotę Mieszkaniową z poszczególnymi współwłaścicielami odrębnego lokalu. 

Wyrok SN z dnia 14 marca 2013 r., I CSK 379/12

Standard: 55394 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy

Niezależnie od tego, czy dana czynność zostaje zaliczona do czynności zwykłego zarządu (art. 22 ust. 1), czy też przekraczających zwykły zarząd (art. 22 ust. 2) wspólnota mieszkaniowa może być tylko i wyłącznie podmiotem praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, a dochodzenie roszczeń dotyczących wad fizycznych bądź prawnych, jakie ma nieruchomość wspólna nie sposób zaliczyć do związanych z zarządzaniem tą nieruchomością. Wystarczy wskazać, jakie jest źródło tych roszczeń. Jest to umowa wyodrębnienia i sprzedaży lokalu zawarta między dotychczasowym właścicielem nieruchomości, z której wyodrębnia się lokal, a nabywcą lokalu.

W pełni uzasadniony jest więc pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23 września 2004 r. III CZP 48/04, że wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia”. Ten pogląd skład orzekający podziela stwierdzając, że jest on aktualny także do dochodzenia roszczeń niepieniężnych (usunięcie wad). 

Na ogół, że czynności zachowawcze stanowią poddany odrębnej regulacji rodzaj czynności rzeczą wspólną, czynności należących do zarządu rzeczą wspólną (art. 201 k.c.). Można i należy w tym przedmiocie przedstawić inny pogląd. Chodzi o to, że czynności zachowawcze z art. 209 k.c. dotyczą ochrony wspólnego prawa. Nie są to więc czynności związane z gospodarowaniem rzeczą wspólną, służą natomiast następczej lub zapobiegawczej ochronie wspólnego prawa. Mając na uwadze taki cel unormowania zawartego w art. 209 k.c. należy stwierdzić, że nie stanowi on szczególnej regulacji czynności zarządu rzeczą wspólną, lecz samodzielnie reguluje zagadnienia podejmowania przez każdego współwłaściciela czynności i dochodzenia roszczeń, które zmierzają do ochrony wspólnego prawa. Taki charakter prawny czynności zachowawczych, które nie są czynnościami zarządu rzeczą wspólną oznacza, że nie można przekonująco uzasadnić wyłączenia stosowania tego przepisu w odniesieniu do współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, o której stanowi ustawa o własności lokali.

Nie może też budzić większych wątpliwości, że do takich czynności zachowawczych należy zaliczyć dochodzenie roszczeń zmierzających do usunięcia wad, jakimi dotknięta jest nieruchomość wspólna. Jeśli bowiem do takich czynności zalicza się powództwo windykacyjne, negatoryjne, posesoryjne i inne, to tym bardziej roszczenia o usunięcie wad rzeczy będącej przedmiotem współwłasności.

Skoro więc na podstawie art. 209 k.c. – każdy współwłaściciel nieruchomości wspólnej może samodzielnie dochodzić roszczeń zmierzających do usunięcia wady rzeczy wspólnej, to cesja takiego roszczenia na rzecz wspólnoty mieszkaniowej stwarza materialnoprawną legitymację tego podmiotu do dochodzenia tego roszczenia.

Wyrok SN z dnia 15 października 2008 r., I CSK 118/08

Standard: 55395 (pełna treść orzeczenia)