Zaskarżenie uchwał właścicieli lokali w małej wspólnocie mieszkaniowej

Do małej wspólnoty mieszkaniowej, jaką bez wątpienia tworzą powódka i pozwani, nie stosuje się przepisów o zarządzie nieruchomością wspólną z ustawy o własności lokali, co wynika a contrario z art. 19 ustawy.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, wówczas – po myśli art. 18 ust. 3 ustawy – obowiązują zasady określone w dalszych przepisach tego aktu prawnego. Te dalsze przepisy przede wszystkim rozróżniają sytuacje, gdy liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem i jest większa niż siedem (art. 19 i 20 ust. 1). Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Oznacza to odesłanie do przepisów art. 199-209 k.c. oraz art. 611-616 k.p.c. (tak SN w uz. uchwały z dnia 7 października 2009 roku, III CZP 60/09).

W judykaturze przyjmuje się, że uregulowanie zarządu rzeczą wspólną w art. 199-209 KC jest uregulowaniem kompletnym. Nie zawiera odesłania do innych przepisów i jest wystarczające do sprawowania zarządu bez potrzeby stosowania zasad określonych w innych, szczególnych przepisach dotyczących zarządu. 

Wyrok SA w Warszawie z dnia 25 maja 2018 r., VI ACa 2030/16

Standard: 73612 (pełna treść orzeczenia)