Roszczenia uzupełniające właściciela gruntu którego granice zostały przekroczone przy wznoszeniu budynku

Właścicielowi gruntu, którego granice zostały przekroczone przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia na nieruchomości sąsiedniej, przysługują tzw. roszczenia uzupełniające przewidziane w art. 224 § 2 i art. 225 k.c. także wówczas, gdy zgodnie z art. 151 k.c. nie służy mu roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego.

Przepis art. 151 k.c. nie reguluje w sposób wyczerpujący zakresu ochrony własności w razie przekroczenia granicy przy budowie na sąsiedniej nieruchomości. Nie normuje on sytuacji, w której do przekroczenia granicy doszło z winy umyślnej, gdy właściciel naruszonego gruntu bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo gdy grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. W tych wypadkach przekroczenia granicy właścicielowi przysługują wszystkie roszczenia wynikające z naruszenia własności – windykacyjne lub negatoryjne oraz tzw. roszczenia uzupełniające przewidziane w art. 224 § 2 i art. 225 k.c.

Przepis art. 151 k.c. reguluje jedynie sytuację, w której do przekroczenia granicy doszło bez winy umyślnej, a właściciel nie sprzeciwił się temu bez nieuzasadnionej zwłoki i nie grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. W takiej sytuacji właściciel, choć niewątpliwie naruszono jego własność w sposób bezprawny i nawet zawiniony nieumyślnie, nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, co – jak stwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 9 lutego 2007 r., III CZP 159/06 – oznacza wyłączenie możliwości wystąpienia z roszczeniem windykacyjnym lub negatoryjnym, których uwzględnienie mogłoby prowadzić do przywrócenia stanu poprzedniego. 

Art. 151 k.c. nie wyklucza powstania roszczenia windykacyjnego lub negatoryjnego; w ogóle nie posługuje się tymi pojęciami, a jedynie uniemożliwia właścicielowi w sytuacji w nim określonej, żądanie przywrócenia stanu poprzedniego. Niewątpliwie takie ograniczenie roszczeń właściciela ma na celu ochronę interesów osoby przekraczającej przy budowie granicę cudzej nieruchomości, która w braku takiej regulacji narażona byłaby na konieczność usunięcia budowli, często ze znaczną stratą. Jak wskazano, przy braku regulacji szczególnej w art. 151 k.c., właściciel nieruchomości, której granice naruszono, mógłby wystąpić z wszystkimi roszczeniami przewidzianymi w art. 222 oraz art. 224 § 1 i art. 225 k.c. Omawiany przepis pozbawia go tylko możliwości dochodzenia przywrócenia stanu poprzedniego, chroniąc osobę naruszającą granicę przed koniecznością usunięcia budowli.

Zestawiając treść zdania pierwszego i zdania drugiego art. 151 k.c. oraz cel przepisu, należy podzielić stanowisko wyrażone w literaturze, że przewidziane dla właściciela w zdaniu drugim nowe roszczenia (żądanie stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności gruntowej albo wykupienia zajętej części gruntu), zostały mu przyznane tylko zamiast roszczenia o przywrócenie stanu poprzedniego, którego ustawodawca pozbawił go w zdaniu pierwszym, a nie zamiast także wszystkich innych roszczeń, przysługujących właścicielowi, którego własność bezprawnie naruszono, również przy wznoszeniu budowli na sąsiednim gruncie, ale w warunkach innych niż przewidziane w art. 151 k.c. 

Nawet niezwłoczne zgłoszenie przez właściciela jednego z roszczeń przyznanych mu w zdaniu drugim art. 151 k.c., nie może doprowadzić do wyrównania uszczerbku poniesionego do chwili ustanowienia służebności albo do chwili orzeczenia o wykupie zajętej części gruntu, a okres, w którym właściciel jest pozbawiony możliwości korzystania z całej rzeczy, zanim będzie mógł zrealizować jedno z tych roszczeń, może być długi, uszczerbek zaś z tym związany – znaczny.

Wyjątkowy charakter art. 151 k.c. oraz treść i cel tego przepisu, którym jest zachowanie równowagi między interesami osoby naruszającej własność w szczególnych warunkach a interesami właściciela, nie dają podstaw do przyjęcia, że ochrona interesów naruszyciela idzie dalej, niż przyjęte w tym przepisie pozbawienie właściciela możliwości żądania przywrócenia stanu poprzedniego i obejmuje także niewymienione w nim roszczenia uzupełniające. Nie ma w istocie żadnych podstaw, by chronić dodatkowo, kosztem właściciela, osobę naruszającą bezprawnie cudzą własność w warunkach określonych w art. 151 k.c., nie ma zatem podstaw do pozbawienia właściciela nie tylko roszczenia o przywrócenie stanu poprzedniego, lecz również roszczeń uzupełniających, przysługujących w każdym przypadku naruszenia własności.

Wyrok SN z dnia 24 września 2010 r., IV CSK 76/10

Standard: 53457 (pełna treść orzeczenia)