Obciążenie nieruchomości polegające na zawarciu umowy dzierżawy (art. 930 § 3 k.p.c.)

W ocenie Sądu Najwyższego, „obciążenie przez dłużnika nieruchomości” w znaczeniu art. 930 § 3 k.p.c. nie obejmuje czynności prawnej polegającej na zawarciu umowy dzierżawy.

Ustawodawca traktuje prawo wynikające z dzierżawy wyłącznie jako prawo obligacyjne o charakterze osobistym, a nie jako prawo, które obciąża nieruchomość. Wynika to z art. 16 u.k.w.h., według którego w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste, w tym prawo dzierżawy wymienione w art. 16 ust. 2 pkt 1 u.k.w.h., dopiero więc z chwilą ujawnienia takiego prawa w księdze wieczystej następuje tzw. urzeczowienie prawa obligacyjnego.

Uznanie, że umowa dzierżawy zajętej nieruchomości przez dłużnika stanowi obciążenie zajętej nieruchomości powodowałoby niespójność systemową wynikającą z uznania tej czynności z udziałem dłużnika za nieważną na podstawie art. 930 § 3 k.p.c., mimo że z innych przepisów kodeksu postępowania cywilnego wynika dopuszczalność zawarcia przez niego umowy dzierżawy nieruchomości w ramach zarządu nieruchomością. W przypadku gdy zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika, stosuje się do niego przepisy o zarządzie (art. 931 § 1 k.p.c.); dłużnik uzyskuje status zarządcy nieruchomości, co oznacza, że działa jako ustanowiony przez sąd organ.

Umowa dzierżawy wywołuje skutki prawne, w tym wynikające z art. 678 w związku z art. 694 k.c., niezależnie od tego, czy dojdzie do ujawnienia prawa dzierżawy w księdze wieczystej. Wpis prawa dzierżawy do księgi wieczystej nie ma również wpływu na treść stosunku obligacyjnego wynikającego z zawartej wcześniej umowy dzierżawy nieruchomości. Z tego względu należy oddzielić czynność prawną, jaką jest zawarcie umowy dzierżawy, od czynności polegającej na ujawnieniu, na wniosek uprawnionego podmiotu, prawa dzierżawy nieruchomości w księdze wieczystej. Tylko ta druga czynność mogłaby być traktowana jako czynność prowadząca do obciążenia nieruchomości.

Uchwała SN z dnia 16 września 2010 r., III CZP 50/10

Standard: 53452 (pełna treść orzeczenia)