Odpowiednie stosowanie art. 4 ust. 4 u.s.m. do właściciela domu jednorodzinnego

Opłaty eksploatacyjny, inne opłaty i obciążenia (art. 4 u.s.m.)

Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 4 listopada 2010 r., IV CNP 32/10 art. 4 ust. 4 zdanie drugie u.s.m. ma także zastosowanie do właścicieli domów jednorodzinnych, niebędących członkami spółdzielni mieszkaniowej. W uzasadnieniu tego stanowiska Sąd Najwyższy podniósł, że z art. 2 ust. 3 zdanie drugie u.s.m. wynika, zgodnie z wykładnią językową tego przepisu, że przepisy ustawy o lokalach, w tym art. 4 ust. 4 u.s.m., stosuje się wprost do domów jednorodzinnych. Jednakże wykładnia logiczna, systemowa i funkcjonalna prowadzą do wniosku, że takie stosowanie może być tylko odpowiednie, to znaczy może oznaczać stosowanie przepisów o lokalach, zależnie od sytuacji, wprost, z modyfikacjami albo ich niestosowanie.

W wypadku domu jednorodzinnego z natury rzeczy nie występuje pojęcie nieruchomości wspólnej, o którym mowa w art. 4 ust. 4 zdanie pierwsze u.s.m., w tym więc zakresie wspomniany przepis w ogóle nie może mieć zastosowania do domu jednorodzinnego. Może natomiast być stosowany art. 4 ust. 4 zdanie drugie u.s.m., jeżeli istnieją nieruchomości stanowiące mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 17 kwietnia 2013 r. I CSK 434/12podniósł, że wprawdzie sam art. 4 ust. 4 u.s.m. nie przyznaje w sposób wyraźny uprawnienia właścicielom takich domów do korzystania z mienia spółdzielni, które jest przeznaczone do wspólnego korzystania, to jednak wniosek taki może być wyprowadzony z całokształtu przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nałożenie na właścicieli domów jednorodzinnych obowiązku uiszczenia opłaty za korzystanie z tych elementów mienia spółdzielni, które jest niezbędne do prawidłowego korzystania z nieruchomości, wynika z założenia ustawodawcy, że korzystanie z tych elementów infrastruktury powinno być zagwarantowane. Według Sądu Najwyższego podobne uprawnienie można było wyprowadzić z art. 26 ust. 2 u.s.m.w brzminiu obowiązującym do dnia 8 września 2017 r. (art. 1 pkt 21, 12 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r., o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze Dz. U. 2017r., poz. 1596 ) w odniesieniu do właścicieli lokali wyodrębnionych w budynku położonym na obszarze spółdzielni mieszkaniowej, zgodnie z którym właściciele lokali są obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, przeznaczonych do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.

Uchwała SN z dnia 28 stycznia 2022 r., III CZP 19/22

Standard: 85082 (pełna treść orzeczenia)

Przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) dotyczące lokali stosuje się odpowiednio do domów jednorodzinnych.

Możliwa jest sytuacja, w której właściciel domu jednorodzinnego nie jest członkiem spółdzielni.

Z art. 2 ust. 3 zdanie drugie u.s.m. wynikałoby, zgodnie z wykładnią językową tego przepisu, że przepisy ustawy o lokalach, w tym art. 4 ust. 4 u.s.m., stosuje się wprost do domów jednorodzinnych. Jednakże wykładnia logiczna, systemowa i funkcjonalna prowadzą do wniosku, że takie stosowanie może być tylko odpowiednie, to znaczy może oznaczać stosowanie przepisów o lokalach, zależnie od sytuacji, wprost, z modyfikacjami albo ich niestosowanie.

Wyrok SN z dnia 4 listopada 2010 r., IV CNP 32/10

Standard: 53380 (pełna treść orzeczenia)