Niedopuszczalność uchwał zakazujących prowadzenia w samodzielnym lokalu działalności w zakresie najmu krótkoterminowego

Decyzję o sposobie wykorzystania, a także ewentualnej zmianie sposobu użytkowania samodzielnego lokalu, podejmuje jego właściciel. Wspólnota nie ma kompetencji do wyrażania zgody na zmianę przeznaczenia lokalu (chyba żeby pociągała za sobą konieczność przebudowy nieruchomości wspólnej) oraz zakazywania prowadzenia w nim działalności w zakresie najmu krótkoterminowego.

Najem krótkoterminowy zapewnia właścicielowi lokalu ponadprzeciętną rentowność tego rodzaju działalności w stosunku do wynajmu lokali wykorzystywanych jako stałe miejsce zamieszkania, a z drugiej strony może wiązać się z ponadprzeciętną eksploatacją nieruchomości wspólnej. Wspólnota ma tutaj jednak możliwość obciążenia właścicieli lokali wykorzystywanych komercyjnie zwiększonymi kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z takich lokali (art. 12 ust. 3 u.w.l.). Ma także możliwość uchwalenia regulaminu porządku domowego, który może być punktem wyjścia do oceny, w jakich okolicznościach zachowanie właściciela lokalu (jego domowników, najemców), będzie zakłócać korzystanie z lokali sąsiednich ponad przeciętną miarę (art. 13 ust. 1 u.w.l.). Na zasadach ogólnych może także korzystać z roszczeń z art. 222 § 2 w zw. z art. 144 k.c. ewentualnie z art. 16 u.w.l.

Upowszechnienie korzystania z mieszkań na zasadzie najmu krótkoterminowego za pośrednictwem platform internetowych, powoduje napięcia na rynku nieruchomości - zwłaszcza w dużych miastach i regionach intensywnie eksploatowanych turystycznie - związane z niedostępnością lokali na potrzeby najmu długoterminowego, wzrostem cen mieszkań, oraz znaczącymi uciążliwościami dla stałych mieszkańców takich miejscowości, generującymi liczne spory sąsiedzkie. Te sprzeczne interesy, wymagające kompromisów w sferze stosunków sąsiedzkich - z braku kompetencji - nie mogą być rozstrzygane przez uchwały wspólnot mieszkaniowych, a korzystanie na zasadach ogólnych z regulacji prawa sąsiedzkiego (art. 144 w zw. z art. 222§ 2 k.c. czy art. 16 u.w.l.), oraz zwiększenie obciążeń finansowych właścicieli takich lokali (art. 12 ust. 3 u.w.l.), a także wdrożenie nadzoru właściwych organów administracyjnych w zakresie monitorowania usług najmu oferowanych przez portale internetowe, może nie być w wielu przypadkach adekwatnym instrumentem rozwiązania - częstokroć nabrzmiałych - problemów społecznych. Wymagają one - co trafnie eksponowały Sądy obu instancji - rozwiązań systemowych w zakresie regulacji rynku najmu krótkoterminowego, których wprowadzenie jest możliwe tylko przez ustawodawcę.

W wyroku z dnia 22 września 2020 r. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawach połączonych C- 724/18 Cali Apartments /Procureur géneral prés la cour d’ appel de Paris i ville de Paris i C – 727/18 HX/ Procureur géneral prés la cour d’ appel de Paris i ville de Paris orzekł, że uregulowanie krajowe, które ustanawia wymóg uzyskania zezwolenia na wielokrotny, krótkoterminowy wynajem lokalu mieszkalnego klientom zatrzymującym się przejazdem, niedokonującym w nim zameldowania, jest zgodne z prawem Unii, o ile jest dostosowane do lokalnego rynku wynajmu, rzeczywiście przyczynia się do rozwiązania problemu niedoboru mieszkań na wynajem długoterminowy, a celu tego nie można osiągnąć za pomocą mniej restrykcyjnych środków.

Wyrok SN z dnia 12 stycznia 2021 r., IV CSKP 20/21

Standard: 53109 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy