Ekspektatywa odrębnej własności lokalu; zbycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu
Sposoby ustanowienia odrębnej własności lokali; wpis prawa do księgi wieczystej (art. 7 u.w.l.)
Żeby zobaczyć pełną treść należy się zalogować i wykupić dostęp.
Z chwilą podpisania umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży oraz złożenia wniosku o wpis ww. prawa w księdze wieczystej nabywcy uzyskali prawo dalej idące – maksymalnie ukształtowaną ekspektatywę prawa odrębnej własności lokalu, stanowiącą niewątpliwie prawo podmiotowe posiadające cechy właściwe dla prawa ostatecznego, tj. odrębnej własności lokalu. Ekspektatywa, o której mowa, charakteryzuje się ponadto wysokim prawdopodobieństwem nabycia prawa docelowego (przesłanki nabycia tego prawa są niemal w całości spełnione, tyle, że konieczny jest jeszcze wpis w księdze wieczystej), tymczasowym charakterem i daleko idącą ochroną prawną (m.in. na podstawie art. 343[1] w zw. z art. 342, 343, 344, art. 415 k.c.).
Podmiot, któremu przysługuje ekspektatywa, o której mowa, może domagać się od innych osób, w tym zbywcy lokalu, zaniechania działań, które w sposób bezprawny uniemożliwiałyby nabycie prawa docelowego lub spowodowały jego uszczuplenie.
Nabycie prawa odrębnej własności lokalu po zawarciu umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego zbyciu jest niezależne od woli innych osób. W szczególności nie jest możliwe cofnięcie skutków takiej umowy w drodze jednostronnej czynności prawnej. Ekspektatywa, o której mowa, może być także przedmiotem obrotu prawnego.
Chybiony jest zatem pogląd, że prawo odrębnej własności lokalu powstaje z mocą następczą od chwili jego wpisu w księdze wieczystej. Nie znajduje on oparcia w ustawie o księgach wieczystych i hipotece ani ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 737). Podstawy do takiego twierdzenia nie stanowi art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali, odnoszący się jedynie do niezbędności dopełnienia materialno-prawnej skuteczności ustanowienia tego prawa poprzez dokonanie wpisu w księdze wieczystej o charakterze konstytutywnym.
Nie powinno być zatem wątpliwości, że do ekspektatywy prawa odrębnej własności lokalu, powstałej po zawarciu umowy o ustanowienie takiego prawa i jego sprzedaży art. 17 u.k.w.h. nie ma zastosowania. W odniesieniu do tak ukształtowanego prawa podmiotowego znajdują zastosowanie ogólne zasady dotyczące jego pierwszeństwa i skuteczności wobec innych praw.
Postanowienie SN z dnia 29 lutego 2024 r., II CSKP 1490/22
Standard: 83097 (pełna treść orzeczenia)
W art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c u.p.d.o.f., do którego nawiązuje art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 30e u.p.d.o.f., ustawodawca wskazał na przychody z odpłatnego zbycia: (a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, (b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, (c) prawa wieczystego użytkowania gruntów.
Ekspektatywa odrębnej własności lokalu, jak też udział w ekspektatywie odrębnej własności lokalu, nie są żadnym z wymienionych praw. W szczególności nie jest to prawo do nieruchomości w postaci odrębnej własności lokalu, czy też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest dopiero roszczeniem o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Wynika to wprost z art. 19 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Choć ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna, to nie stanowi jeszcze prawa odrębnej własności lokalu. Dlatego nabycie lub zbycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu nie może być traktowane jak nabycie lub zbycie prawa własności nieruchomości lub innego prawo określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c u.p.d.o.f. Takie stanowisko prezentowane jest zarówno w orzecznictwie sądów administracyjnych (zob. np.: wyrok NSA z dnia 23 sierpnia 2006r., II FSK 1124/05; wyrok NSA z dnia 26 maja 2006 r., II FSK 778/05; wyrok NSA z dnia 28 marca 2013 r., II FSK 1605/11, a także prawomocny wyrok WSA w Warszawie z dnia 6 kwietnia 2009 r., III SA/Wa 2883/08)
W tej sprawie bezsporna jest okoliczność, że Skarżący aktem notarialnym dokonał sprzedaży ekspektatywy odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz ekspektatywy udziału we współwłasności lokalu niemieszkalnego (garażu). Uzyskany z tego tytułu przychód nie jest zaliczony do źródeł przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c u.p.d.o.f. W konsekwencji do tego przychodu nie mają zastosowania postanowienia art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 30e ust. 1 u.p.d.o.f.
Wyrok NSA z dnia 13 maja 2015 r., II FSK 929/13
Standard: 51121 (pełna treść orzeczenia)