Rozszerzenie zakresu obciążenia hipoteką na roszczenia o czynsz najmu lub dzierżawy (art. 88 u.k.w.h.)

Rozszerzenie zakresu obciążenia hipoteką na przedmioty majątkowe inne aniżeli sama nieruchomość oznacza, że wierzyciel może poszukiwać z nich zaspokojenia na tych samych zasadach, jak z głównego przedmiotu hipoteki, a więc bez względu na to, czyją stały się one własnością, i - co należy wyraźnie podkreślić -z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi dłużnika rzeczowego.

Poszerzenie zakresu obciążenia hipoteką o dodatkowe składniki majątku dłużnika ma związek z tym, że mogą one w określony sposób wpływać na wartość rynkową nieruchomości, co z kolei bezpośrednio oddziałuje na możliwość uzyskania przez wierzyciela zaspokojenia w sytuacji, gdyby należność zabezpieczona hipoteką nie została wykonana. O wartości nieruchomości decyduje także to, czy i w jakim zakresie może ona przynosić właścicielowi dochód z tytułu czynszu najmu lub dzierżawy (por. art. 152 ust. 2 i art. 153 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst: Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm., pozwalające szacować wartość nieruchomości między innymi przy zastosowaniu podejścia dochodowego).

W świetle art. 88 ust. 1 u.k.w.h. rozszerzenie zakresu obciążenia hipoteką na roszczenia właściciela nieruchomości o czynsz najmu lub dzierżawy nie ma charakteru bezwzględnego. Zgodnie bowiem z tym przepisem, pomimo objęcia tego rodzaju roszczeń hipoteką właściciel zachowuje uprawnienie do pobierania czynszu do momentu, gdy wierzyciel nie przystąpi do przymusowej realizacji odpowiedzialności z hipoteki, co jest z reguły uzależnione od powstania stanu wymagalności zabezpieczonej wierzytelności.

Przymusowe zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny (art. 75 u.k.w.h.). 

Przepisy regulujące zarówno egzekucję sądową, jak i egzekucję administracyjną, są w pełni skoordynowane z regulacją zawartą w art. 88 ust. 1 u.k.w.h. Przewidziano w nich mianowicie, że zajęcie nieruchomości poza samą nieruchomością obejmuje to wszystko, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką (art. 929 § 1 k.p.c. i art. 110 e § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, jedn. tekst: Dz. U. z 2012 r., poz. 1015 ze zm. -dalej jako u.p.e.a.), a więc także roszczenie właściciela o czynsz najmu lub dzierżawy.

Po zajęciu nieruchomości wszystkie zaległe, bieżące i przyszłe świadczenia, które stanowią dochód z niej, powinny być uiszczane do rąk zarządcy (por. art. 934 k.p.c. i art. 110 h § 2 u.p.e.a.). Nadwyżkę z tego tytułu po pokryciu kosztów egzekucji i wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości za czas do dnia przejścia własności na nabywcę, zarządca ma obowiązek składać na rachunek depozytowy, przy czym nadwyżkę tę dołącza się do ceny, która będzie uzyskana za nieruchomość (art. 941 k.p.c. i art. 110 l § 2 k.p.c.), a następnie powinna zostać rozdysponowana w ramach podziału sumy uzyskanej z egzekucji (art. 1023 i n. k.p.c. oraz art. 115 i n. u.p.e.a.).

Z art. 88 ust. 1 tej ustawy można wysnuć wniosek a contrario, że właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką nie może pobierać czynszu najmu lub dzierżawy po zajęciu nieruchomości przez wierzyciela hipotecznego, z czego w dalszej konsekwencji wynika, że czynsz ten powinien zostać przeznaczony na zaspokojenie tego wierzyciela, ponieważ jest objęty zakresem obciążenia hipoteki. Zajęcie nieruchomości jest natomiast czynnością egzekucyjną podejmowaną wyłącznie w ramach egzekucji sądowej (art. 925 k.p.c.) albo w egzekucji administracyjnej (art. 110 c § 1 u.p.e.a.).

Art. 88 u.k.w.h. stosowany w drodze analogii w postępowaniu upadłościowym począwszy od chwili ogłoszenia upadłości - jako przepis ustawy stanowiący inaczej w rozumieniu art. 335 ust. 1 p.u.n. - umożliwia wyłączenie z ogólnych funduszów masy czynszu najmu i dzierżawy nieruchomości obciążonej hipoteką i dokonanie podziału tego czynszu jako sumy uzyskanej z likwidacji nieruchomości obciążonej w ten sposób (art. 336 p.u.n.).

gdyby prawodawca chciał w prawie upadłościowym odstąpić od ukształtowanych przez siebie reguł zaspokojenia z mienia, które jest objęte hipoteką, to uczyniłby to wprost, wobec czego istnienie ograniczeń praw wierzycieli hipotecznych w tym zakresie nie powinno być przedmiotem żadnych domniemań.

Uchwała SN z dnia 14 maja 2014 r., III CZP 18/14

Standard: 49226 (pełna treść orzeczenia)

Zobacz glosy